文档介绍：房地产开发可行性报告的项目分析
1项目背景
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此,需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时,应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响;所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位,所在区域政策、经济及产业环境。
项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
②公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
2项目概况
①地块位置
地块所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
②宗地现状
1)四周范围;
2)地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3)地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4)地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5)地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6)土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7)地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周边的社区配套
1)周边3000米范围内的社区配套
交通状况
(a) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(b) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(c) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
教育:大中小学及教育质量情况。
医院等级和医疗水平
大型购物中心、主要商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
邮局
其他
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
2)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
④项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1)治安