文档介绍：土地增值税清算计算步骤
土地增值税清算计算步骤：
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔 2010〕220 号）第一条规
定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销***的，
按照发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的， 以交易双方签订的销售合同所载的售
房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致， 在清算前已
发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
根据《土地增值税暂行条例》第八条 “有下列情形之一的，免征土地增值税： ( 一 )纳税人建造普通标准住宅出售，
增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20% 的，应就其全部增值额按
规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
土地成本按 “占地面积法 ”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额 ×某期项
目占地面积 / 各期总占地面积
分配绿化占地面积 = 某期建筑占地面积比例 ×道路及绿化面积
某期建筑占地面积比例 = 某期建筑占地面积 / 总建筑占地面积
分配后的某期占地面积 = 某期建筑占地面积 + 分配的绿化道路占地面积
第三步：房地产开发成本的分配
、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
除土地成本以外的其他开发成本按 “建筑面积法 ”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合成本扣除项目总金额 ×某期项目建筑面积 / 总建筑面积
、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高（住宅层高
米）为基数，层高系数设定为
1 ；非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅
层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：
非普通层高系数＝非普通住宅层高
÷住宅层高＝ ÷ ＝ 1
商铺层高系数＝商铺层高 ÷住宅层高＝
4÷ ＝
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积＝普通住宅建筑面积＝
㎡，
②已售层高系数面积＝普通住宅已售建筑面积＝
㎡；
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积＝
∑（非普通住宅层高系数
×非普通住宅面积）＝
1× ㎡＝ ㎡，
②已售层高系数面积＝
∑（非普通住宅层高系数
×已售非普通住宅面积）＝ 1× ㎡＝
㎡；
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积＝
∑（商铺层高系数
×商铺面积）＝ × ㎡＝ ㎡，
②已售层高系数面积＝ ∑（商铺层高系数 ×已售商铺面积）＝