文档介绍：2006年厦门市昌盛地产湾项目营销策划提案
昌盛地产湾项目营销策划提案
厦门新世纪置业顾问(南昌)有限公司
二00六年八月
决战颠峰
厉兵秣马
知己知彼
审时度势
谋篇布局
【战略运作篇】
谋篇布局
厦门新世纪优质物业专业代理
我们代理的楼盘不在多,在精,在专业。
我们强调每个项目的个性化,关心每个产品的市场接受度。
在每个区域,我们都热衷于地标物业的建立1>.
我们期待的是与发展商的长期合作
我们了解发展商,所以我们关心发展商的利益
我们坚决抛弃所有短期行为。
发展商的利益就是我们的利益
项目成功启动不一定需要大资金
无论是项目的发展还是后续的销售推广,我们都强调以最小的投入获取最大的经济效益;
发展商应确立长远的地产发展战略目标;
我们经常帮助我们的客户完成上述目标
好的营销推广不需要卖现楼
我们不需要等楼建好再卖,成功的推广可以提前卖楼,为发展商确立资金的回收计划,树立项目的信心,提早抢占市场;
我们的项目在交楼时应达到90%以上的销售率;
成功品牌营销与做势
成功推广策略就是最终达到“项目利益最大化”,靠是就是品牌营销;
在项目亮相前,拉升品牌的高度,提高项目势能,形成市场热点,营造出开盘必排队认购的势头。
目标沟通
我们的开发目标是什么?
利润最大化
提升企业
项目品牌知名度
迅速回笼资金
销售持续增长
别墅是什么?
独门独院,一般二到三层高
其次,它是住户身份品位和个性的标志,是“富人阶层”占有的领地。
别墅首先是一种生活方式,区别于其他建筑类型的最重特征是,它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。
第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。
我们强调:别墅项目首先应该是比生活形态和生活品味,其次才是比地段、比环境、比户型、比价格……
将项目的营销与策划变成一种生活格调、生活形态演绎
我们坚持
只有站得高,才能看得远,只有策略胜出,才有市场机会………
分析区域市场
分析竞争楼盘
项目地块价值
分析客户
分析机会
定位产品
项目面临的市场格局?
项目市场定位?
谁是我们的目标客户?
如何做出具有足够市场竞争力的新产品,吸引目标客户?
如何制造和树立项目及发展商的品牌?
整合策略总纲
最快速完成销售,并确保项目利润最大化
【市场分析篇】
审时度势
南昌别墅市场现况研究与分析
审时——
1998
2000
2004
2005
第一代别墅
项目
第二代别墅
项目
第四代别墅
项目
南
湖
花
园
怡
湖
花
园
现
代
庄
园
绿
地
山
庄
翡
翠
山
庄
万
科
·
长
岛
印
象
铭
雅
欧
洲
城
南昌别墅之发展历程
第三代别墅
项目
1-2 各阶段特点
分析:是南昌TOWNHOUSE热
潮的掀起者,备受白领阶层
欢迎,可惜与普通住宅夹杂
在一起,不是纯别墅社区。
第三代别墅
第一代别墅
第二代别墅
分析:给人以不折
不扣的农庄感觉,
品质较差,属于初
级产品
分析:作为郊区别墅群,
在品质上比第一代别墅有
了长进,不过到现在,周
边依然有些荒凉,出
入不便。
分析:作为第四代
别墅产品的隆重登
场,则预示着精品
别墅时期的到来。
第四代别墅
1998
2003
2004
2005
第二代别墅
翡翠山庄
第四代别墅
绿地山庄、铭雅欧洲城
第一代别墅
南湖花园、怡湖花园、现代庄园
第三代别墅
万科—长岛印象
目前,南昌别墅发展得还是十分缓慢,在售的别墅项目虽有十几个,但上档次的别墅产品仅两三个,而且大多数价格比较平实,总价在80—150万左右,且都在城郊结合部。究其原因是政策的限制,城区别墅供应减小,郊区别墅中低品质产品策略和低价格策略抢占市场,如南昌县、新建县、太平的别墅十几个项目都是这样上市的。
而象湖、青山湖、蝶子湖这些板块的别墅产品类型较混杂,别墅、高层、多层混在一起,别墅的价值未能得到很好的提升。
结论:
从别墅市场的发展轨迹,
我们可以看到:
南昌市在售别墅项目分析
铭雅欧洲称
绿地兰宫
恒茂湖滨
白金翰花园
天赐良缘
翡翠山庄
度势——
304套
天赐良园
36套(开始销售)
22套(售完)
贵都国际花城
42套
待定
350套(部分开始预售)
37套
主题公园
20余套(售完)
100余套(售完)
70余套(售完)
梦里水乡
360余套(已售80%)
400余套(售完)
300余套(已售75%)
50余套左右
绿地山庄
8套