文档介绍：2007_深圳_广嘉正景田地块_前期定位报告【公寓丶物业建议】
广嘉正景田地块开发方向研判
有这样一个地方……
城市顶级豪宅片区
800米
23>.7平方公里
城市中心区度假村
15分钟漫步
166平方公顷
城市公园
20分钟漫步
CBD中心区
10分钟车程
空气污染指数低于闹市区
20%
11万平米的街道公园
没有距离
稀缺
舒适
高端
居住属性
优势明显
然而,它却是商务属性!!!
?如何在这两者之间寻求平衡点,又或者是其它的途径解决
本报告需要解决的核心问题:
开发方向:项目具有哪些可发展的市场方向?
市场风险:未来这些发展方向会存在哪些风险?
市场研判
项目定位
产品规划:如何打造符合市场的需求产品?
客户分析:我们瞄准中的市场哪拔目标客户?
一、项目指标
占地:㎡
建筑面积: 45000㎡(办公/公寓约41500㎡,商业约3500㎡)
土地用途:办公、培训综合楼建筑用地
使用年限:50年(2004~2054年)
容积率:13
覆盖率:<45%
项目概况
北
环
二、现状及局限性
目前为临时停车场,产品的可塑空间无限制。
北
环
三、地块横向、竖向分析
建筑退红线要求:东>,南>,西>8米,北>8米;
南北×东西约为68米×51米
退红线后:南北×东西约为 6>× 米
基地面积:**45%=1552平米
公寓
架空层
裙楼
1-3层,
5-31层,
标准层面积:1537平米
总层高:99米
4层,架空层,
塔楼
1
整体市场分析
——宏观·区域·新政
2
项目分析及产品定位
3
销售价格预测
4
建筑规划相关建议
营销初步建议
——方向· 客户· 产品定位
5
深圳市房地产二级市场分析
1-9月全市均价起伏较大,8月受
新政影响,成交量下降明显.
07年全市均价飞速上涨,
同时在1997~2007年7月
总供应面积:6747万平米
总销售面积:6632万平米
供求比≈1,供求矛盾急剧加剧
从05年至今福田区均价直线上涨,
同时连续三年供求比<1,
市场需求巨大。
从07年 6月份开始,均价连续4个月盘
踞在20000元/平米高位以上。
受其供应结构影响,稍有波动。
福田区房地产二级市场分析
福田区小体量、小户型住宅供不应求
福田户均面积全市最小,为63平米,
90平米以下:90平米以上=9:1
70平米以下:70平米以上=7:3
福田户型特点小体量、小房型供应为主,
适合过渡使用或用于出租,比较容易吸引投资客。
/㎡/月,/㎡/%。
福田租金稳居榜首
,全市最高.
深圳房地产经历了20多年的发展之后,整体供需比已经接近1:1,深圳移民城市特质充分释放,未来供需矛盾仍然巨大;
福田区土地供应稀缺,连续三年供需比<1,租售均价位居全市首位,核心地位不可动摇;
市场小结
2005年
2006年
2007年
2005年初
2005年底
2006年初
2006年底
“旧八条”
住房上调按揭利率
“新八条”
“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求
七部委《关于稳定住房价格工作的意见》
规定普通住房标准
个人购房不足2年即转手交易,交全额营业税开始实施
《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》
六大举措调控市场,严惩哄抬房价
政府金融6部门合理,8招调控深圳房价
拟定4月1日起征收3%契税
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准
国六条出台
售楼须有信息公示系统
启用新版售房合同
《深圳住房建设规划2006-2010》
《市政府公报》政策性住房占住宅建筑总面积15%
《2007年市委市政府工作要点》大力发展经济适用房和廉租房
上调金融机构人民币存贷款基准利率
《限外令》
《提高首付》
中国人民银行再次上调人民币准备金比例
《24号文》
《39号令》
政策分析
组合手段,连续调控
1、传统的“金九银十”如今遭遇冰河期!
2、 90%以下新楼开盘当日销售率在30%以下!
3、各楼盘促销手段层出不穷!
4、异地项目入深抢客!
……
新政之后
在强征二手个税,限外令之后,再出杀手锏,提高第二套首付,收紧银根:
后市看法
提高首付、收缩银根大大减弱了买方市场的购买能力、和降低