文档介绍：2007年芦溪市金鹰阳光春天阶段性建议
金鹰??阳光春天阶段性营销方案
2007-11-5
第一部分
前阶段工作总结分析
一、芦溪县房地产市场分析
13>.市场整体容量有限。
(1)从历年房地产成交量来看,芦溪房地产交易量不大。
(2)芦溪城市化进程较慢,新增房地产需求量有限。
√芦溪由于地理环境的限制,城市化进程十分缓慢,新增城市人口数量不大。
√由于芦溪房价相对偏高,周边镇区的人群难以承受,影响周边镇区人群入城购房,另外高房价也让部分人群不想在本地置业,而是选择去外地(如萍乡)置业。
(3)芦溪政府没有对私人批地建房进行限制,大大影响了商品房需求市场。
。
(1)芦溪人居住城关多年,习惯于城中心的生活方式,在购房消费上,十分注重区位优势。
(2)芦溪目前的房地产水平较低,芦溪大部分消费者对于好房子的认知不深,也没有居住体验。
(3)芦溪人对价位相对较敏感,大部分消费者各楼盘价位对比之后而选择低价位的房子。
小结:芦溪县房地产市场是发展早,起点高。但却发展缓慢,政府后期支持力度不大。特别表现在允许私人批地建私宅,很不利于城市规划,城市建设,也不利于房地产投资。
二、芦溪县楼盘竞争分析
芦溪县城目前正销售楼盘有现代商贸城、汇天·美芦水郡、溢源·时代水岸、锦绣家园、金鹰小区及正要推出的项目有景泰花园、古城家园两个项目。
芦溪各项目基本概括对照
案名
金鹰小区
现代商贸城
美芦水郡
时代水岸
锦绣家园
地址
城东
城东
袁河西岸
袁河东岸
城西
占地面积
约113亩
约108亩
约66亩
约47亩
约28亩
总建筑面积
12万平方米
总栋数
34
29
18
17
10
容积率
绿化率
%
20%
32%
%
%
均价
1200元/平方米
1100元/平方米
1280元/平方米
1260元/平方米
1100元/平方米
单价范围
828~16>458元/平方米
980~1300元/平方米
1058~1400元/平方米
1100~1350元/平方米
900~1250元/平方米
主力面积
135平方米左右
120平方米左右
137平方米左右
134平方米左右
138平方米左右
主力总价
17万左右
14万左右
18万左右
16万左右
销售折扣
一次性97折
按揭98折
一次性98折
按揭99折
一次性98折
按揭99折
一次性97折
按揭99折
无统一折扣
户型配比
三房60%
四房20%
五房20%
二房20%
三房80%
二房5%
三房65%
四房30%
二房20%
三房50%
四房30%
三房80%
四房20%
近期推盘时间
07/10/02
近期无推出新房源
07/11/02
07/09/20
07/10/01
社区配套
水景步行街、灯光篮球场、多功能会所、双语幼儿园、24小时红外线监控系统
商贸街
美芦广场
规划超市、医疗诊所、休闲健身广场
沿街生活配套店面
由上表格可看出,金鹰小区项目是芦溪县占地面积最大,总栋数最多,容积率最低,绿化率最高,配套设施最齐全,且价格合理的高档次成熟社区。
那么为什么金鹰小区的项目却是市场上销售状况最差的项目呢?芦溪的百姓为什么不认同本项目呢?值得思考?
三、本项目问题点分析
目前项目现场销售部反映出来的问题:
地段偏?
价格高?
项目口碑差?
户型面积大?
物业管理不到位?
缺少两房户型?