文档介绍：2007年赣榆东关北路项目市场分析及产品建议
1>.
.
实现真实价值
——赣榆东关北路项目市场分析及产品建议
扬州博志堂房产咨询有限公司
2007年7月
前言
房子的价值——卖的好!买的值!
房子的价值体现在何处?我们认为从开发商角度讲就是“卖的好”,而从消费者角度讲就是“买的值”:
开发商:实现溢价功能——提升价格——卖的好;
消费者:实现人居价值——提升价值——买的值!
俗话说“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”,价格只是表象,价值才是根本。因此,对于我们而言,如何实现房子的价值,谋求项目开发社会效益和经济效益的最大化,以最终实现开发商、消费者的多方共赢,是我们面临的首要问题。
如何实现房子的“价值”?
对开发商而言,要想“卖得好”,实现房子的价值,从最本质的供求关系来讲,就是产品能够适销对路,就是要“在合适的地方建合适的房子”。因此,准确的市场定位是项目策划的核心、本源,是房地产开发的出发点和回归点,是在项目启动初期就必须首先明确。市场定位的前提是科学细致的市场调研分析(涵盖宏观、中观、微观,内容涉及政治、经济、科技、文化等方面),至少需要能够回答三个问题:竞争处于什么态势?本项目在未来可供选择的市场取位?本项目相对的优势和风险在那里?在这些素材具备之后,以市场竞争为导向,通过对
“项目我所能(达到)”、“整体(或区域)市场所需(空白)”、“市场竞争者所弱(不足)”这三个方面的分析,我们就很容易确定项目的市场定位,特别对于中小项目而言,差异化的攻击力更为明显。
从消费者的角度出发,如今的房子和其他商品一样,有使用价值,也有附加价值。房子不仅仅用来满足居住功能,而且还要满足居住者的审美、文化、身份、阶层标签、服务等附加功能,这些就是附加值,越高端的产品,附加价值越高。附加值依附于产品,是可以人为构建的,营销策划的主要任务就是通过整合产品价值和附加值,让市场认同。要提高房子的价值,无非从提高产品升级的使用价值、服务升级的享受价值、社区文化升级的生活价值、商圈资源的配套价值、规模发展的品牌价值等各个环节着手,全面、系统、完善地实现消费者居住价值的最大化。
在上述认识的前提下,我们确立了本项目的操作思路——在这个思路中,最核心的部分,就是“价值”。

需要说明的是,在本次行文中,我们只进行了前两个部分,仅对项目的市场背景和产品的规划设计提出了一些粗浅的看法。至于项目整合营销推广思路的思考,那只能是产品确定以后的工作了。因此,如果没有切实掌握产品并深刻体会其价值,所谓的提升附加价值和传递项目真实价值,一切都无从谈起。
发现价值
——项目市场背景分析
一、发现城市价值——项目宏观环境分析
(一)赣榆社会经济持续稳定的发展为项目提供良好的市场环境
1、经济增速明显,国民经济结构进一步优化。
2006年,,%,增速为1995年以来最快的一年,,增量也创下了十年来的新高。,%;,%;,。人均生产总值(按户籍人口计算)为8507元,首超1000美元。::::,。
2007年1-4月,,%;,%,增速较1-;%,。
2、城乡居民收入持续增长。
2006年,全县在岗职工平均工资达到13612元,%,净增2181元。农民人均纯收入达到4602元,%,净增424元;其中工资性收入2172元,%;家庭经营收入2388元,%;财产转移性收入42元,%。
收入的增加,拉动了生活消费。2006年全县农村居民家庭人均消费支出2575元,%。其中食品支出1232元,%。
3、固定资产投资保持快速增长。
,%。房地产投资持续火热。,%。
2007年1-4月,,%,增速较1-。,%,增幅较1-。,%。
4、消费品市场持续活跃。
居民收入水平提高,城乡居民消费心理稳定,促进了消费快速增长