文档介绍：房产策划写字楼营销模式之策划方案
　　市场营销是以市场为导向发明出合适产品和服务并以一定方法转移给消费者过程，写字楼营销包含写字楼市场研究、定位、销售全过程。而此次讨论范围为写字楼销售阶段推广过程及方法，也就是“以一定方法转移给消费者过程”。这个过程包含销售和出租两种形式。在下面叙述中分别给予说明。
写字楼销售通常推广过程及方法
1、写字楼销售通常阶段划分：
*第一阶段：寻求用户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目早期阶段，通常项目地块已经取得土地使用权或立即取得土地使用权，此阶段任务是找到适宜公关人员主动寻求对地块所属区域有办公需求企机关进行订作式生产。该阶段通常连续到项目破土动工。
*第二阶段：寻求大型用户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购置(准)现楼特点，此时写字楼全方面入市时机还未成熟，但在该阶段工程改动余地较大，仍然能够满足用户个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大用户名单，多经过小组公关形式寻求大型用户进行整售谈判，并在友好协商下满足大用户在工程结构、企业冠名等合理且可行需求，促进成交，从而降低开发商资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段通常处于项目导入期，此阶段宣传意义在于对项目进行预热，引发社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段通常以企业新闻策划为关键宣传方法。
*第三阶段：全方面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础深入扩大项目著名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划基础上深入增加了硬性广告，且广告公布频率也有所增加。这是广告公布第一个高潮,同时也标志着强销期开始。强销期，综合利用大众媒体(报纸、广播)深入提升提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时广告投放以硬性广告为主，针对关键卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高成交额，减轻收尾工作压力，同时发挥软性文章理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(连续期、收尾期)
在本阶段，项目内外装基础完成，进入现房入住阶段。通常此阶段以散售为主，租赁为辅。
连续期关键广告策略为：利用报纸做已成交用户证言式广告，以维持消费者记忆度，增强买家和潜在消费者信心。收尾期关键采取：脉冲式公布策略，降低公布频率，但维持较长公布时间，大众性媒体广告公布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售通常第一、第二阶段极难达成预期效果，所以第三阶段才是销售重头戏。所以通常写字楼推广全部关键是为第三阶段服务。
2、写字楼通常销售方法
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为关键方法，产品最终成交多为经过和用户在现场接待中心谈判完成。这种方法特点为用户购置特征比较显著，目标基础明确；同时，用户已经过对现场观察产生了一定程度爱好，此时辅以销售人员努力游说较轻易达成促成成交目标。坐盘销售需要在广告宣传上给予较大支持，以吸引用户注意，促进其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可经过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘用有“关系”人士针对写字楼有需求企机关进行攻关，往往会起到事半功倍效果。
电话直销：依据项目定位，从商业电话簿或名片上找到用户电话，用电话方法咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错措施，依据写字楼定位碰到合适展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效一个措施，进入大厦派发项目资料及名片予用户。增加项目著名度，累计项目潜在用户。此种方法通常比较花费人力，需要长久积累通常为中介二手部门采取。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所组成流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分: 活动策划方案书写作
活动策划方案是企业或企业在短期内提升销售额，提升市场拥有率有效行为，假如是一份创意突出，而且含有良好可实施性和可操作性活动策划方案，不管对于企业著名度，还是对于品牌美誉度，全部将起到主动提升作用。
　　活动策划方案是相对于市场策划方案而言，严格地说它是隶属和市场策划方案，她们是相互联络，相辅相成。它们全部隶属和企业整体市场营销思想和模式，只有在以前提下做出市场策划方案和活动策划方案才是含有整体性和延续性广告行为，也只有这么，才能够使受众群体一个同意品牌文化内涵，而活动策划方案也只有遵从整体市场策划方案思绪，才能够使企业保持稳定市场销售额。
　　活动策划方案形式多样，通