文档介绍:最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释
号)(法释 [2009]8 为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事 人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》 、《中华人民共和国 物权法》、《中华人民共和国合同法》 等法律规定,结合民事审判实践, 制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同, 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服 务合同, 对业主具有约束力。 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩 的,人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或 者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委 托他人 而签订的委托合同; (二)物业服务合同中免除物业服务 企业责任、 加重业主委员会或者业主责任、 排除业主委员会或者业主 主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条 物业服 务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、 法规规 定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求 物业服务企业承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则, 应当认定为 物业服 务合同的组成部分。 第四条 业主违反物业服务合同或者法
律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企 业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的, 人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部 门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主 以违规收费为由 提出抗辩的,人民法院应予支持。.
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的, 人民法院应予
支持。
第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理 期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的, 人民 法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服 务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的, 人民 法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由 物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的, 人 民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业 服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的, 人民法院 应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的, 人民法院应当告知
其向拖欠物业费的业主另行主张权利
《中华人民共和国物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主 委员会或者更换业主委员会成员;
(四) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五) 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管
理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项, 应当 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退 还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的, 人民法院应予支 持。.
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规 定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服 务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业 服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的, 人民法院应予 支持。
物业服务企业拒绝退出、 移交,并以存在事实上的物业服务关系为
由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的, 人民法
院不予支持。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六 条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
《中华人民共和国物权法》第八十一条 业主可以自行管理建筑物 及其附 属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人, 业主有权依法更 换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建 筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反 物业服务合同, 以及法律、 法规或者管理规约的行为引起的物业服务 纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处