文档介绍：投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同
性质和效力
一、案情简介
       1997年8月29日,解放军某部队与张某签订合同,约定张某投资建设某部队划拨土地上立项的商业大厦。大厦建成后产权归某部队所有,张某租用该大厦12年(从1998年1月1日起至2009年12月31日止),每年交纳租金82万元。合同期满后,张某按照市场价格享有优先承租权。大厦于1998年竣工,某部队取得房屋所有权证并将房屋交付张某承租经营。后因张某拖欠房屋租金,双方签订《处理意见》,约定张某分两次付清拖欠的租金,若在2002年12月31日前不付清租金,某部队将无条件收回房屋。《处理意见》签订后,张某未能按约支付拖欠租金。2003年12月25日,某部队向人民法院提起诉讼,请求解除与张某签订的合同,张某支付尚欠的租金。
张某提出反诉,请求判令某部队返还建房投资700余万元。
一审法院委托鉴定部门对商业大厦的工程造价和大厦现值进行鉴定,鉴定结论为:(一)。(二)。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为,本案双方当事人签订的合同中没有约定共同经营、共担风险的条款,不具备联营的基本特征,应认定为租赁关系。双方所签订的合同和《处理意见》合法有效。张某未按约交纳租金构成违约,某部队享有解除合同的权利。张某应支付拖欠的租金并将房屋返还某部队,某部队返还张某投资。,某部队应按照上述鉴定结论确定的商业大厦现值返还张某的投资。判决:1、解除双方当事人签订的合同;2、;3、。
张某不服一审判决,提起上诉。
二审法院经审理认为,双方当事人签订的合同合法有效。张某拖欠房屋租金,经某部队催告后仍未支付,某部队请求解除双方签订的合同,依据充分,应予支持。从双方合同约定和履行情况看,商业大厦为张某投资建设,产权归某部队所有,按照《中华人民共和国合同法》规定的合同解除处理原则,张某应将商业大厦返还某部队。张某建设商业大厦的投资作为预付租金,按照商业大厦的造价数额予以认定,未履行期间的预付租金,应由某部队返还张某。一审判决认定某部队按照商业大厦的市场价格补偿张某,与双方当事人对商业大厦产权归属的约定不符,予以纠正。据此判决:1、维持一审判决第一项、第三项;2、变更一审判决第二项为:。
三、主要观点及理由
本案所涉合同的性质和效力是本案探讨的主要法律适用问题。
(一)本案所涉合同的性质
对于本案所涉合同的性质,实践中有三种观点。第一种观点认为,合同约定一方出地、一方出资,双方共同投资,出地方取得房屋所有权,出资方在一定期限内使用房屋,双方共享建成后房屋利益,符合共同投资、共享利润、共担风险的联合建房的法律特征,合同应定性为联合建房合同。第二种观点认为,合同虽然约定一方出地,一方出资,但所建房屋的所有权归出地方所有,出资人只取得约定期限内建成房屋的占有使用权。这一使用权的取得以其预付租金(对工程建设的投资)作为前提,这样的约定更符合一方交付房屋给对方当事人使用、收益,对方当事人给付租金并于