文档介绍：物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大、回收周期长。因此，园区的规划工作是非常重要的。
作为世界一流的物流咨询和研究机构，德国弗劳恩霍夫物流研究院（Fraunhofer IML,简称德国物流研究院）在众多的国际性物流园区规划项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动和最佳实践驱动的 MSFLBJ流园区规划方法论。
MSFLB规划方法论要通过 5个步骤来实施，也称“五步曲”。 MSFU理这5个步骤英文首个字母的简称，它们分别是：市场分析 Market Study、战略定位 Strategic Positioning 、功能设计 Function Design、布局设计Layout Design和商业计划Business Plan。每个步骤的具体内容如图1所示。
一、市场分析
为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况，市场需求、基础设施，服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据远期和近期的物
流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。
资料收集和调查分析过程使用的研究方法和工具包括：二手资料
收集与分析、一手资料收集与分析。其中，一手资料收集与分析包括深度访谈、电话访谈、问卷调查等方法。
在完成一手和二手资料收集后，所有的资料都汇总到一个规划数据库里，下一步就是数据处理及分析工作。我们建议采用SCP莫型进行定性分析（见图2）,采用REAU型进行定量分析。
SCP模型是由美国哈佛大学产业经济学权威贝恩 (Bain)、谢勒
(Scherer)等人建立的。该模型提供了一个既能深入具体环节，又有系统逻辑体系的市场结构(Structure) 一市场行为(Conduct) 一市场绩效(Performance)的产业分析框架。那么，如何从支柱/重点行业
的营业额，产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求呢？利用
Fraunhofer IML 专用的 REA(Requirement Estimation Approach) 经验模型公式，就可以非常简便地推算出每个行业的运输量、仓库作业
，以及相应的占地面积大小。
每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量 (或消费总
量),以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是
不同的，我们根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到
保税(非保税)仓库的面积需求。在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工，中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，我们还可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。然后，根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。需求分析和计算的主要流程如表 1所示。
此后，参照该地区GDPt近几年的增长率以及未来几年的预期增长率，以此数据作为该区域物流园区的物流作业量的年增长率，就可
以得到物流园区未来10-15年每年物流发生量的预