文档介绍：2008山东潍坊辰隆金马路健康街项目定位建议
辰隆金马路健康街项目定位建议
青岛百年基业
一、市场分析
二、项目分析
三、客群分析
四、规划建议
青岛百年基业
一、市场分析
A、潍坊市地产概况
1、市场简述 2、竞争手段趋向全方位和多元化 3、消费市场日趋理性和个性化 4、潍坊区域市场购买力分析
青岛百年基业
1、市场简述
房地产的竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段,优胜劣汰成为潍坊房地产市场新法则
大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点
“设计时代”开始回归,发展商更加重视产品的开发,对楼盘的前期规划和设计更加重视
青岛百年基业
2、竞争手段趋向全方位和多元化
市场竞争在新兴区域展开激战,今年的“潍城板块”项目遍地开花
大型楼盘具有综合素质优势,中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地
竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷,为了吸引眼球,各种手法不断被创新
青岛百年基业
3、消费市场日趋理性和个性化
近年经济发展较快,居民收入(包括预期未来收入)上升,但是实惠性消费心理仍旧占据主导地位
消费者经过长期的广告浸淫,偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强
各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好
青岛百年基业
4、潍坊区域市场购买力分析
A1>. 市场需求总量继续增长,但增长速度放缓。 2007年的潍坊人均居住面积接近全国人均居住面积,但总体购房需求量相对来说仍处于快速增长之中,但高档商品房的空置率与去年相比有大幅度的提高,加上这一、二年的股票、基金和黄金的价值节节攀升,转移了很大一部分的投资型客户,反映高端客户投资心理日益成熟。
青岛百年基业
B. 客户对产品要求越来越高从商品房时代以后,客户已经从“有地方住到住的舒服与否”的观念转变,这就必然导致楼盘本身的素质提高上去,包括产品的外观、户型、建材、配套、智能化、物业管理等指标。
由于潍坊近年来城市明显东扩,市政机关和相应办事机构、大型企业单位都陆续在东部落户并建设单位住宅区,形成了高阶层人群向东聚居的形势,白浪河以东土地资源稀缺,房价节节攀升,不可避免的吸引了大部分的居住型和投资型客户东移。
C. 购房区域变化
青岛百年基业
B、高新区概况:
潍坊高新区是1992年经国务院批准设立的54个国家级高新区之一,同时拥有国家级创业服务中心、国家级出口加工区的牌子,位于市中心城区,总人口24万人,行政辖区面积116平方公里,地势平坦,紧临济青、潍莱高速公路入口处,胶济铁路穿境而过,交通便利;区内空气清新,环境优雅,基础设施配套完善,生活娱乐设施完备齐全。
2007年,全区完成工业总产值527亿元,,,。
青岛百年基业
C、竞盘分析
青岛海英辉
晨鸿、晚报、车体、户外
40%
6、12、6>32、33、31、81、55
/㎡
框架
无
天然气35元/㎡,6056元/户
按揭、一次性
公寓、一室一厅、三室两厅
30~136 ㎡,2梯6户
涂料
封顶
08年底
毛坯
30%/
300户
8万/位
无
2900~3700元/㎡,均价3400元/㎡
9000 ㎡/㎡
潍坊英洲置业
健康街/虞河路
香格里·晶座
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
销售代理
广告投入
已销比例
周边公交
物业费用
结构类型
优惠政策
工程配套费
付款方式
户型结构
户型面积
外墙保温
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
工程进度
交房日期
交房标准
绿化率/容积率
楼盘规模
车库价格
地下室价格
楼层价格
占地/建筑面积
开发商
项目位置
楼盘名称
青岛百年基业
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
销售代理
广告投入
已销比例
周边公交
物业费用
结构类型
优惠政策
工程配套费
付款方式
户型结构
户型面积
外墙保温
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
工程进度
交房日期
交房标准
绿化率/容积率
楼盘规模
车库价格
地下室价格
楼层价格
占地/建筑面积
开发商
项目位置
楼盘名称
厦门蓝天彩虹
已封顶
09年5月
50%
200户
框架剪力墙
100个,免费使用
无
无
均价3800/㎡,最高4200/㎡
按揭、一次性