文档介绍：2008年7月东莞市房地产市场分析报告
2008年7月东莞市房地产市场分析报告
东莞中原研究组
7月楼市:淡市不淡,房价创新低,刚性需求入市积极,交投明显活跃。进入2008年7月,原本属于传统的楼市淡季。由于奥运后东莞楼市竞争预期非常激烈,部分开发商选择在奥运前提前出货以减轻后市的竞争压力。7月的市场表现主要是在品牌实力发展商的尾盘大幅降价促销带动下,许多楼盘低价促销,同时新盘入市价格回归价值、回归理性,整体房价水平创出今年新低,市场刚性需求入市积极,交投明显活跃,量能温和放大。据东莞中原研究部监测数据显示,2008年7月东莞新建商品房成交量为321>.8万㎡,%,%;普通住宅成交均价为5456元/㎡,%。 INCLUDEPICTURE ;//>/uploadfiles/big/2008/; \* 一、宏观面分析土地供应继续放量,工业用地依旧唱“主角”。 08年7月东莞土地市场共有28块新增土地供应,㎡,同比增加25宗,㎡。环比上月,土地供应增加15宗,㎡,%;08年7月东莞土地市场供应依旧是工业用地唱“主角”,㎡,%;%,㎡。土地市场依旧低迷,无商住用地成交,流拍现象持续出现。 08年7月东莞土地市场成交土地共15宗,流拍5宗;成交宗数较去年同期增加6宗,㎡,%,%;08年7月土地成交金额为27826万元,%,%。另外,本月土地交易没有商住用地成交,这是自07年以来,首月出现这种情况,无疑给08年寒冷的土地市场,又洒下一层冰霜。
08年7月份土地成交主要集中在松山湖工业用地,合计成交面积为178026㎡,%,其次是凤岗镇一宗综合用地132862㎡,%。 2008年7月东莞土地市场供地28宗,㎡,成交15宗,㎡,:1,供需矛盾比较突出。本月无商住用地成交,/㎡。 2008年7月交易以工业用地为主,无一宗商住用地成交。/㎡;/㎡;/㎡;/㎡。市场供应持续放量,后市土地市场供应压力持续增加。近期,东莞国土局发布了土地使用权出让预告,从预告上来看,一共预告了22宗土地,总供应量为931271㎡,其中11宗用途为工业、仓储用地、科研设计,合计总量为751268㎡;商住用地为7宗,总量为124510㎡;还有4宗商业、办公、商业金融,合计总量为55493㎡。三、投资开发分析市场分化明显,重回价值投资主线,市场逐步回归理性。 2008年7月东莞新开工的项目主要包括南城的台商大厦、万江的合正·上东国际、黄江的翠亨豪园、中惠·金士柏山三期,大岭山的金地格林上院、南城的海蓝湾、莞城的君豪城市广场、桥头的石竹山水园、石龙的卓越大厦等项目,㎡,较6月增长166%。从这些近期新开工的项目可以看出,地段、资源等方面条件比较有优势的项目并没有放缓工程进度,反映了市场调整期个盘分化特征,有价值支撑的楼盘受市场调整影响较小;当市场在调整后重回以价值投资为主线的行情,也意味着市场在逐步回归理性,逐步趋向健康平稳发展。四、新建商品房供应分析进入传统淡市,市场新增供应同比环比均有所放缓。据东莞中原研究部监测数据统计显示,2008年7月份,共22个楼盘项目新增供应,与6月份供应项目数量相当,同比07年7月基本持平;㎡,%,%。其中,㎡,共4689套;%,%,%,%。7月份作为东莞房地产市场的销售淡季,加上8月奥运的影响,卖方现阶段普遍的减少了市场的供应,市场上的推货主要以可售存量消化为主。商品房可售存量持续快速增加,存量消化压力不断加大。 2008年以来东莞楼市低迷,带来的直接影响是可售商品房存量的不断增加。根据东莞中原研究部的数据统计,截止7月31日,㎡。别墅、普通住宅新增供应比重大幅上升,公