文档介绍：2008年长沙市鸿运火炬村项目市场分析及定位报告8449
2010年世联案例
——九鼎国际城
世联案例
*
报告总纲
A
项目概况
B
项目背景分析
C
项目策略
D
目标达成
E
经验启示及不足
G
合作总结
*
项目概况
A
36万平米中等规模高密度旧改项目
写字楼
公寓A14
公寓A15
公寓A16
公寓A17
该地为旧改用地,其中A16整栋,A17栋中200套及写字楼145套还给村名。
备注
3梯22户设计
28-56㎡,可售共251套
写字楼产品
36。6万平米
总建筑面积
3梯20户设计
28㎡、37㎡及56㎡,可售共1480套
公寓产品
商业用地
用地性质
季华六路与忠义路交界处
地理位置
北区:89739平米(住宅12栋于2008年底售罄)
南区:约16万平米;其中,
写字楼约43>.5万平米
(开发商招租)
建筑面积
容积率
占地面积
属性:佛山首个城市综合体
项目背景
B
公寓及写字楼入市政策背景<br稳健康发展的通知》,要求采取多种措施促进市场稳定发展,为2010年度房地产市场发展定下政策基调。
银监会发出《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,2月13日追加《个人贷款管理暂行办法》。前者要求信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行,后者提高个人贷款要求。
住建部、央行、银监会联合发出《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》要求对商业性个人住房贷款中“第二套房”认定执行更为严格的“认房又认贷”政策。
行政手段
金融政策
税收政策
国家税务总局发出《关于加强土地增值税征管工作的通知》,规定各地土地增值税最低预征率和核定征收率,对开发商资金链运行提出更高的要求。
广东省政府转发稳健康发展的通知,结合广东省实际,增加四条意见
国土资源部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,土地拍卖的竞买保证金比例提高到20%,首付款比例提高到50%,要求各地确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
国土、住建部发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,对保障性、中小套型住房“五证”审批、地块捆绑出让、平均套型建面、土地竞买保证金严格限定,并在高房价地区增加限价房供应。
4月13日住房和城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,进一步加强房地产市场监管。
财政部、国家税务总局《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》,对90平方米及以下普通住房做出契税优惠政策规定。
佛山市住房和城乡建设局发出《关于规范商品房销售信息公示的通知》,大幅加强对商品房预售行为的监管力度。
温家宝总理主持召开国务院常务会议,提出以更为严格的差别化住房信贷调控为主的四项政策措施;随后17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,
“新政”正式出台,由此拉开了2010年度房地产市场大调控的序幕。
土地政策
国家税务总局发出《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》,加强房屋转让所得征收管理
广东省政府转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知并加发6条意见,强调坚决抑制不合理住房需求,点名以广州、深圳两大城市为落实重点
7月顺德区国土城建和水利局发布通知2010年下半年扩大享受契税等优惠政策的普通住宅条件
2010年政策频出:政策组合拳齐发,表示出调控房地产市场,抑制房价过快上涨为调控决心。
*
*
项目背景
2010年公寓市场扫描
28-56平米,约2000套,约8万平米
2009年
2010年
四季度
三季度
二季度
一季度
本项目
四季度
三季度
二季度
一季度
30-60平米,约400套,
江南名居
30-60 平米,约130套,
美邦公寓
慧港米,约130套,
逸彩美寓
利豪名郡
35-63平米,约300套,
46-65 平米,约100套,