文档介绍：2009年六安香溪庭园项目营销策划方案
香溪庭园接下来做什么?
南京和普置业20093>.
要解决的两大问题:
香溪庭园为什么会不温不火? 怎样抢夺其他项目的客源?
一
香溪庭园为什么会不温不火?
不温不火的原因:
形象的尴尬。前期不能以“别墅”的形象面世,知名度打不开。
调性的模糊。基于上述原因,传播时比较“小声”,没有影响力。
--在别墅推广中造成了很大的问题。
策略改变:我是别墅。
传播策略:
炒热别墅
六安别墅,还好吗?--把脉六安的别墅市场。
真正的别墅是什么样子?
别墅三性--别墅的私密性,邻居的友善性,生活的随意性
别墅还是香溪庭园?
香溪庭园--景观面世,二层大空间,双拼为主,溪流环抱
炒热别墅
六安别墅,还好吗?--把脉六安的别墅市场。
联袂炒作别墅的居住价值。
城市别墅--小规模的开发(尚城国际别墅,和顺名都别墅)与住宅区同为一体。
别墅的稀缺性,供应量少。
别墅需求的量大,所以有别墅诞生。
香溪庭园应运而生。--规模整体化的开发。
真正的别墅是什么样子?
别墅三性--别墅的私密性,邻居的友善性,生活的随意性
别墅价值的放大。
与城中高端住宅(六州首府)比较,别墅是置业的终极选择,未来升值潜力更高。
什么样的人住别墅,改善性住宅需求的人,享受性住宅需求的人。
别墅还是香溪庭园.
香溪庭园--景观面世,二层大空间,双拼为主,溪流环抱。
通过客户的证言证词:选别墅,还是选择香溪庭园。
真正的别墅——香溪庭园
真正的别墅是什么样?
为什么香溪庭园的才叫别墅?
真正的别墅与我的对应关系。
有景观。--对应香溪庭园的溪流环抱的景观。
有空间。--对应香溪庭园的双层空间布局。
私享性。--对应香溪庭园的纯别墅区规划。
平等形。--对于香溪庭园的客户的相似性和尊贵感。
提升香溪庭园别墅的价值。
真正的纯别墅区(别墅区的规划,别墅的规划)
双拼,三连排别墅,纯别墅区,溪流别墅区。
两层,双层空间。别墅空间的最大化利用。
(有别于市场的其他别墅三层空间,每层空间太小)
二、怎样抢夺到其他项目的客源?
核心策略:抢夺城市别墅+高端公寓的客户。
.对其他别墅的价格进行考量,对比香溪庭园的价格。
.对其他别墅面积利用进行分析,香溪庭园面积最合理。
合理的总价,合适的面积。
其他别墅卖什么价?我卖什么价?
核心价格竞争策略:
对比城市别墅竞争者:我的总价控制的最好。
单价中等,面积180平米控制得当,总价最适宜。
(尚城国际5400--6000元/平米,184--240平方,100万--150万。27套,连排,3层)
(和顺名都城,4800--6500门40--290平米,加车库)
3层导致空间利用率低,面积大导致总价较高。
(时刻关注对手,给予致命一击)
.对高端住宅的总价进行考量,对比香溪庭园的总价。
.横向分析,别墅的居住高端住宅更舒适,更有身份。
所以香溪庭园价格理应卖得更高,但并不高多少。
给客户性价比的暗示。
买别墅和买住宅,毕竟差了个层次。
公寓都卖得这么贵?那么我呢?
核心价格竞争策略:
对比城中高端公寓的总价,别墅理应卖的更高。
别墅作为一个更高端的物业形态,只属于少部分人。
因供应量稀缺