文档介绍：2009年包头市古渡新天地营销推广策划案
古渡新天地
营销推广策划案
华安君泰
房地产开发有限公司
“南海项目”
东河区南海地块商铺项目
我们根据对包头市地产市场的专项调研和梳理,针对“华安君泰房地产开发有限公司”即将上市的商铺地产项目,系统整合后,阐述如下。由于时间匆忙,同时也未与贵方开展必要的细致沟通,观点如有偏颇和不尽详尽之处,再深入探讨修正……
战略
制定
目标解析
项目解析
论证思维导图
市场特征
项目VI设计方案
营销节奏与阶段工作安排
价格策略
问题界定
策略体系
客户定位
产品定位
形象定位
项目规划及业态细分
第一部分目标解析
包头市房地产市场宏观分析
包头市房管局统计数据显示:今年上半年,包头市房地产开发投资总额达到963>.28亿元,;,同比增长52%,比去年同期的开发建设总量(),其中:,。,同比增长44%,,%。,,。
2007年,包头市规划新开发商品房总量中的70%为面积在90平方米左右的中小户型住房,计划建设经济适用住房100万平方米、。
◎市场总量不断攀升,整体市场较热。
◎竞争不断加剧,产品逐渐向多元化发展。
◎整体市场的竞争态势是地产的成长期,完全成熟的针对性产品将逐渐成为市场的主导。
内蒙古社科院经济研究所的专家认为:“涨是一个趋势。由于土地有限,人的需求无限,所以土地价格上涨的因素也是存在的,因此,如果仅就房价来说,土地政策也许影响还更大一些。
”
◎政府利导和商业投资等综合因素导致在最近的1—2年内,包头市的地产相对价格还将有所上扬并调整到一个相对稳定的区间,这也是包头市成为地产投资热点的根本所在。
本案位于天然湿地旅游区,处于“旅游商业区”的最前沿,南面正对刚刚修建完善的“南海公园”,有利于本案旅游地产的产品定位和客户吸引。
项目解析
古渡新天地是由华安君泰实业集团投资开发,项目地处南海湿地风景旅游区,南海是我国较大的内湖风景区之一,紧邻黄河,占地面积1585公顷,其中水域面积333公顷,湿生草地面积15000亩,有200多种野生动植物在这里繁衍生息,素有老包头“水码头”之称。
古渡新天地商业地产项目以黄河文化为灵魂,以优美的南海湖自然风景为依托,形成其独特的卖点。商业地产项目占地近5400平方米,投资逾1个亿,集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体,经营面积近1万平米,能同时接待数万人休闲、娱乐。是旅游餐饮机构华安君泰公司在包头打造的最大的餐饮娱乐基地。经营项目包括:美食、酒吧、特色店、4D电影、露天茶座、游船等,是一个功能齐备、配套完善的大型休闲娱乐场所。
项目解析
项目解析
南海公园
项目的启动将对南海经济区域的推动、包头市产业的优化、城市功能的整合带来巨大的影响和促进。但目前项目周边商业配套比较欠缺,虽紧邻南海公园,但却无法从根本上改善项目的整体环境,商业氛围的不足制约项目价值的提升。
项目解析
SWOT分析:
劣势 Weak
优势 Strength
1、项目处于南海公园的核心位置,此区域将是包头市旅游、度假、商贸、住宅和文化娱乐为一体的多功能、综合型新区;
2、政府扶持建设项目,独家享受政府提供的各项优惠政策;
3、片区商业总供应量较小,消费能力较强;
4、旅游季节人口密度较高,这是本项目商业得以生存及体现其价值的重要条件之一。
1、项目周边缺乏商业氛围,所在商圈尚未成立, 且周边商业配套设施不齐全,项目未来的招商入市将成为一大难题;
2、项目所在片区周边的同类商业物业租金水平相对较低,造成了投资回报期长的局面,给销售带来很大的难度;
3、项目位置距离市中心较远,对市区客源吸引有限;
3、目前包头市场商业项目销售缓慢,对本案有很大影响。
1、近两三年内,包头市房地产业发展前景看好,投资项目逐年增加
2、区域内同类产品稀缺,本案的建设填补了本区域旅游商业需求的空白
3、伴随南海公园旅游景观的进一步完善,项目将是未来包头旅游商业的热点,升值潜力巨大
4、项目周边保利地产投资新建的高档休闲度假村,将为本项目吸引大量高端客源
1、全国房地产市场处于宏观调控、大力整治阶段,政策变动比较大,尤其是对于商业地产,潜在风险比较大
2、项目所处区域的商圈尚不成熟,相关商业配套较少,与市区同类产品竞争比较