文档介绍：2009沙县莲花安置房南侧地块初步产品定位建议
沙县莲花安置房南侧地块
初步产品定位建议
厦门筑巢仕●台湾锐森特●台湾大业
2009年11月21日
台湾大业
前言
面对今年沙县房地产市场现状,本项目的开发要面临的有以下几个问题点:
问题1:
年底政策与利率的调整可能导致房地产消费者“从量变到质变”的变化;
问题2:
“地王”成本导致开发成本的极大提高;
问题3:
如何打造产品,才能顺利消化六万方的量体;
问题4:金融危机的影响尚未完全消除。
台湾大业
一个项目的成功是有多个因素所决定的,但是必须拥有以上三点才能奠定项目成功的基础,事半功倍,那本项目是否具备成功的先天基础呢?
天时、地利、人和
台湾大业
壹、项目资源分析——地利?
地产巨鳄李嘉诚曾提到做房地产的关键因素“地段、地段,还是地段”。
那本项目地段又具备什么特征?有何优势?
台湾大业
一、项目基本指标
位置
莲花安置房南侧地块
面积(㎡)
土地总面积
28>8617㎡
总建筑面积
62957㎡
其中:商业面积
≤4500㎡
地下建筑面积
≥9000㎡
规划要求
建筑密度
≤26%
容积率
≤21>.2
绿地率
≥35%
建筑限高
不超过35米
台湾大业
二、项目SWOT分析
项目优势(S)
●城区少有的纯居住区,地块的区域
认同度较高
●周边的社区相对成熟
●生活配套齐全
●沙县未来商住发展的重点区域
项目劣势(W)
●地价成本高
●地块不规则,不利于整体布局
●同期开发的市场量体大
●地块隐蔽,无自然景观
●规划限高35米,无法打造高层产品
机会点(O)
●小吃城的持续开发及周边地块的陆
续开发将使该区域的居住条件进一
步提高和完善
●市场上尚未有高价值产品以满足
高层客户群的需要
●沙县尚未有生态建筑概念,具有市
场空白点
威胁点(T)
●政策及利率的调整将影响购房消
费观念,另外通货膨胀的压力较大
●市场后续两大组团别墅产品的开发,
将对本案造成较大的影响
●沙县高端客群异地置业的趋向明显
●水南火车站项目的启动将分散城市
中心的概念
台湾大业
地利总结
项目地价成本高,周边无自然景观,但地块区域的认同度较高,生活配套齐全,周边社区相对成熟,是城区少有的纯静住宅区,地块隐蔽, “离尘不离城”,具有打造高档住宅小区的特质。
台湾大业
贰、项目资源分析——人和?
优越的地理条件还需要人去创造,再好的项目只有通过优秀的合作团队才可能将最美的一面展现给客户。
那项目开发商是否具备优秀的团队与开发真正的高品质住宅实力呢?
台湾大业
项目开发商资源分析
●恒大地产是本土开发商,具有较广泛的本土资源。
●已开发罗布家园项目,占地规模86亩,小区的整体品质在市场上具有较好的口碑,市场认同度高。
●恒大地产本身就是建筑企业,有着几十年的专业建筑经验,有足够的能力打造高品质住宅。
台湾大业
人和总结
恒大地产本身就是经验丰富的房地产开发专业团队,又有规模的成功开发经验,具备打造高档品质住宅的实力。
台湾大业
地利、人和、天时?
优越的资源环境与优秀的合作团队为项目打造高品质住宅典范奠定了坚实的基础,但是一个项目的成败往往是由市场所决定。
那沙县市场是否具备高品质住宅的消费基础?面临哪些竞争?能否实现销售?
台湾大业
叁、市场支撑点分析
一、沙县大环境是否支持
城市发展潜力分析
沙县地产现状与趋势
沙县消费水平分析
二、区域板块是否支持
板块特征与发展潜质
三、市场中存在的竞争
板块竞争分析
现有项目及潜在项目竞争
客户来源分析
台湾大业
一、沙县大环境是否支持?
台湾大业
1、城市发展潜力分析
●交通枢纽:是国家交通部新一轮规划的全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境,三明机场、泉三高速、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及规划中。
●闽中明珠——沙县位于南平和三明市之间,建县已有1600多年,自古是商贾云集之地,素有“金沙县”之称。政府方面把沙县规划建设成为一个闽中腹地新兴的产业集中地、福建山海通道重要的物流集散地和闽西北最佳的人口居住地,建成以“三明沙县”市县一体化城市联盟体的绿色工贸城市。
台湾大业
●沙县08年国民经济继续保持快速增长的态势。初步核算, 亿元,按可比价计算,%。其中,,%;,%;第三产业增加值