文档介绍：2010年10月02日天成物业发展建议上
天成物业发展建议
宇秦第20101002号
呈:天成置业
前言
;天成物业发展建议;基于对市场环境、市场需求的基础上,对项目发展建议提出项目发展理念、产品建议、营销定位、推广计划、体验式营销等几个部分进行阐述。希望能对天成物业的发展提供支撑,项目的创意仅仅是成功的一个前提,”目标计划管理“、团队协作执行、过程监督等一系列的动作才是项目成功的保障。
第一篇大盘启示录
大盘运作战略及策略
大盘运作八大关键点
大盘运作启示结论点
大盘运作优劣势分析
“
大盘地产
”
的优势
易于形成规模优势,乃至产生规模效应,形成规模效益
有利于提升地气,形成区位优势,提升板块价值
有利于营造企业品牌和物业品牌,利用品牌效应促进和推动地产销售
易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目,
增加地产的附加价值,具有较大的自由度和发挥空间
通过集中统一管理,有利于降低成本和开发、维护及管理费用。
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“
大盘地产
”
的劣势
受制于项目规模,项目在选址时可能缺乏地利
地产项目难于定位,尤其目标客户群定位更是难于定位,容易走进泛定位的误区;
销售价格难于把握,尤其首期开盘价格
销售节奏难于控制,主要是开发节奏和销售节奏不好衔接
销售周期长,导致资金回收周期长,影响经济效益增加投资风险,难于形成旺盛人气
大盘风险,容易陷入常规楼盘、个案楼盘的操作经验
物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施,同时商业配套任务繁重
资金难于筹措,尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下
大盘运作战略、策略
大盘运作战略、策略
一对一定制营销
产品品质
展示品质
口碑营销
产品创新
理念创新
个性化服务策略
品质营销诠释
产品品质
展示品质
口碑营销
金地格林小城现场示范段
大盘运作八大关键点
强势营销
“
营造区域价值
”
创新产品样板段、极尽风情的配套商业
基于城市价值角度的拔高定位
由社会话题切入城市规划发展,并撬动片区板块渗透至项目
片区认同度低
贯穿始终的核心价值主张
楼盘综合素质和社区文化
开发周期长
开发节奏控制
大盘开发启动期小步快跑模式迅速建立口碑效应
去化量有限
配套开发与产品开发联动
陌生区大盘产品价值提升的主要途径
配套不完善
产品创新组团开发
体现组团价值,建立丰富的创新产品链
市场同质化
大规模启势,强化昭示性
规模取势、定位示范、品质展示、资源利用
大盘启动期开发理念
推广套路单一
企业品牌的社会营销
规模大盘有助于品牌塑造,品牌知名度提升项目知名度
品牌认知度不高
中国大盘的特点
价格定位
:以公道为
准
开发模式
:以复合为
则
主题定位
:以宽泛为
主
客户定位
:以全龄为
旨
产品设计
:以人性为
本
营销手段
:以造势为
纲
服务方式
:以亲和为
信
开发实力
:以品牌为
誉
本项目战略定位
挑战者
改变者的姿态,而不是引领者姿态
第二篇市场研判
宏观经济环境分析
商丘经济环境分析
房地产市场供\需关系分析
商丘房地产市场现状
板块市场分析
楼盘分析
商丘房地产市场总结
商丘房地产市场预测
;国十条;历史上最严厉的调控政策
新政的重拳出击,旨在扼制投资
投机行为,平抑房价
,
对投资客来说是致命一击,投资客的退场,有利于市场供求关系趋于规范,
消费需求趋向于刚性需求
。
完善土地制度,降低土地成本,
抑制土地非理性上涨
。
加大保障性住房普通住宅的建设,
满足中低消费人群的需求
1>.
对城市低收入人群居住条件进行改善,也是对城市土地的有效利用。该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为,但具体的实施难度较大,并不能对市场产生实质性影响。
宏观经济环境分析
金融政策
宏观经济环境分析
政策
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;
对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
税费政策
宏观经济环境分析
调整住房交易环节的契税和个人所得重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国