文档介绍：2010年11月太仓璜泾·君悦华都项目营销策划案
国信典凡
2010年11月
璜泾·君悦华都项目营销策划案
策划思路
从本地楼盘销售实情出发,针对目标客户群,找准市场定位,采用最实际的销售策略和推广策略,以求达到最有成效的销售结果。
目录contents
PART1——分析Analysis 11>.1、政策市场 、营销环境 、竞品分析
PART2——定位Position
、产品解读
、项目定位 、客户预期
PART3——战略Strategies
、推盘计划
、价格策略
、销售接待
PART4——战术Tactics
、企划思路
、创意表现
、广告预算
PART1——分析Analysis
房地产是区域性很强的行业,也是政策性很强的行业。
两者需结合起来看——
在“新国十条”之前
璜泾镇房地产发展主要推动因素——
上海楼市高涨的挤出效应
过高的房价把上海部分自住和投资需求的人挤向了周边卫星城镇,一方面上海房价已经上涨到阶段高点,购房门槛很高;另一方面随着人民币升值物价上涨,房产仍然是保值增值的首选,无论是自住还是投资,具有极大升值潜力的太仓璜泾镇楼盘受到了上海客户欢迎。
太仓是距离上海市区最近的“卫星城”,直接受到上海第一圈辐射。
太仓相比于其他卫星城的独特优势在于拥有与上海港浑然一体的国家一级大港——太仓港。
有着“全国长寿之乡”之称的太仓市,综合实力位列全国百强县第七名,区域内经济活跃、环境怡人。璜泾镇作为太仓市三大重镇之一,与太仓整个城市一起承接了一线城市上海的无形带动。
区位因素:太仓璜泾位于上海辐射第一圈
交通因素:太仓市融入长三角大交通圈
60KM
55KM
太仓璜泾镇濒临长江,接轨上海,呼应苏州,具有沿江沿沪、依托港口的独特优势。水陆空交通便捷,距上海市中心仅55公里,距苏州市中心仅60公里。
房价因素:太仓与上海房价对比
2009年底市场均价估算:
太仓市中心:上海市中心=7000:30000
太仓乡镇:上海郊区=4000:15000
不到一小时的路程,房价相差数倍,当然这是特定国情下的正常现象;但也有很多生活在上海的人因此像捡便宜一样到太仓乡镇买房,为投资也为实现拥有房产的中国式梦想。
2010年之前璜泾镇楼盘开发量较少,主要卖给了上海客户,主要渠道是购房团形式,主要目的是为炒房。
因此上面两个楼盘也将会以二手房的形式入市,与新楼盘形成销售上的竞争。
2009年-2010年中璜泾镇楼盘销售情况
案名
物业类型
户型面积(㎡)
成交价(元|㎡)
总建(万/㎡)
销售率
上海客户占比
当地客户占比
丽晶·上海城
小高层
130-140
3600
100%
99%
1%
江南花苑一期
多层、小高层
100-130
3800
95%
90%
10%
太仓城镇房地产发展难免要看上海脸色,璜泾镇楼盘销售要随时关注上海客户的需求。
在政策放松时,要千方百计针对上海区域营销,这一策略是第一保留战术,是快速去化楼盘的不二渠道。
在新国十条之后
房价的过快上涨促使调控新政不断出台,明年政策行情难以乐观。
本地楼盘如何去化?
楼市政策对璜泾楼盘销售的影响
房贷收紧,使刚性买房者门槛增高。意向购买市中心的本地人由于房价上涨过快,改选离老家更近的镇上楼盘;新璜泾人经济实力较弱,首付和利息的提高,购房定居的需求受限于大户型楼盘。
限购,使投资客选择购房这一稳健增值的方式而不得。上海及周边投资客,在通胀情况下,很乐于购房投资,但限购的强硬政策,也会压制这种需求。
房产税传言,使投资购房者信心减弱。
楼市有一条不变的规律那就是:
楼市迅速上扬起,主要购买人群是投资客。
楼市深度调控期,主要购买人群是自住型客户。
那么,让我们深入当地,了解璜泾镇和生活在那里的人群。
璜泾镇第一印象——“中国加弹第一镇”
璜泾镇位于太仓东北部、长江入海口南岸,以家纺行业闻名,有“中国加弹第一镇”之称。地处长三角腹地和沿海开放带交汇处,上海辐射第一圈卫星城镇。
璜泾镇发展基础深厚——产业集群发展优势
产业集群已成为当今世界经济发展的主流之一,而特色产业基地是推动产业集群发展的重要举措。16个苏州市级特色产业基地集聚了全市近2000家企业,销售约占全市工业的60%。
璜泾镇“太仓化纤产业园”被省经信委(中小企业局)认定为第一批江苏省中小企业产业集聚示范区。璜泾化纤加弹成为省级产业集群。 11月6日,太仓化纤加弹集聚区以产业优势明显、主导产业突出、基础设施完善、公共服务平台健全