文档介绍：2010年8月万XX成都项目营销策略及2010年度执行方案
万XX成都项目
营销策略及2010年度执行方案
2010年8月
Marketing Blueprint
营销策略-提纲
【第一部分】认清目标
【第二部分】分析研判
【第三部分】策略制定
【第四部分】执行计划
一、认清目标
?? 一、认清目标
(一),财务目标
1亿签约额
卖产品:2010年12月开盘到年底,半个月实现1亿签约额,时间紧、任务重。
红墙巷约306套住宅、450套公寓,势必完成住宅销售60套和公寓销售100套,方能完成目标。
?? 一、认清目标
(二),产品价值最大化
既要卖的快,需要在短时间内实现1亿签约目标
又要卖的好,产品单价尽量的高
?? 一、认清目标
(三),品牌快速落地,营销工作有声有色
卖公司:品牌导入,确立万X一线开发商地位
红墙巷项目是万X在成都市场的开篇之作。其营销工作不仅肩负着现实的财务目标,而且承担着成都组团公司获取各方资源,赢得市场口碑,为后续项目蓄势铺垫的重担:即品牌落地。
如何启、转、承、合,面对当下的市场,
对于我们的团队这是个挑战
二、分析研判
二、分析研判
分析研判
1、市场走势
2、城中市场
3、竞争态势
4、项目解读
5、客户研究
二、分析研判
1、市场走势
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Document number
(一)政策走势:
政府降低房价的决心坚定,7月房价首次下降
房地产政策的调控,一般跟经济的走势呈反向关系,里面的逻辑大致是,经济不好时,房地产扶持成为复苏经济的重要杠杆,当经济向好时,房地产成为经济趋热、社会维稳的绊脚石,政府有点纠结。
自4月15日起的本轮针对商品住宅的房产调控,政府调低房价的决心坚决,预计何时“统计显示”的房价环比下降持续几个月,何时政策调控才会逐步取消。7月全国房价环比首次下降,接下来3-6个月非常关键。
?? 二、分析研判1:市场走势
(二)主城区住宅新房量价走势
?? 二、分析研判1:市场走势
2010年6月主城区住宅均价达到历史最高点,7月份首次下跌;成交量自4月起,一直呈现下跌趋势,7月成交量约32万平米,已是07年以来的历史最低点,历史最高点是210万平米。
数据来源:CRIC
?? 二、分析研判1:市场走势
(三)新政后主城区住宅新开盘项目
2010年4月15日-8月15日,主城区住宅共约38个项目新开盘,2009年同期开盘数量约32个
新政之后新开盘项目的销售率大都在50%以下,但品牌开发商、优势地段、优惠幅度较大的项目开盘热销,如果保利中心、华润二十四城等项目;优势地段、性价比较高、优惠力度较大的项目开盘销售也比较理想,如红星国际、大王钰城
数据来源:CRIC
20091>.-
-
城北
7
7
城东
9
9
城南
7
7
城西
7
7
城中
2
2
总计
32
32
新政后主城区住宅新开盘项目
项目名称
开盘时间或推案时间
区域
推出套数
(套)
签约认购套数
(套)
面积区间(㎡)
销售报价(元/㎡)
优惠情况
花满庭
城北三环内
8号楼300余套
70
76-87
5800-7000
一次性付款优惠1%,开盘优惠5000-10000元/套
华宇·蓉国府
城南一环内
2号楼186套
120
85-114
-
牌号缴纳诚意金5万,优惠5000元/套
龙湖北城天街
城北三环内
4号楼240套
230
73-109
7500-8500
开盘当日的优惠为开盘当天认购优惠1%,一次性付款客户在此基础上再优惠1%
保利中心
城南二环内
2、3号楼620套
约400套
㎡,
均价约14000
前期排号金卡客户可享受优先选房优惠,另有5000元房款优惠。当天其他优惠为:一次性付款优惠3%,按揭优惠1%。
金域国际
城中
446套
50套
30-90,
公寓9000-1000
住宅11000-12000
(精装)
一次性付款优惠4%,按揭优惠3%
大王钰城
城中
3、4号楼300余套
150套
60-120
8000-10000
一次性付款优惠5%,按揭优惠3%
万科·金润华府
城东三环内
200余套
100余套
65-90
均价10000
(精装)
一次性付款优惠3%,按揭优惠2