文档介绍：首开·悦澜湾2010年营销方案
THE REPORT OF MARKETING&SALES STRATEGY
2010年1月
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（一）项目概况
（二）市场分析和预测
（三）项目市场定位
（四）销售价格及销售方案
（五）房屋销售代理、销售费用的确定
（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略
（七）拟招标的物业服务内容及价格标准
（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测
（九）项目综合经济评价及结论
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区位：本案位于苏州东北部，工业园区阳澄湖大道南、星澄路东，处于工业园区新兴发展的唯亭镇青剑湖板块,唯亭镇是园区北部城市副中心,行政管辖面积80平方公里，常住人口16万人，其中户籍人口约6万,唯亭东面与昆山接壤，南接园区的中心地带，距离园区新行政中心10分钟车程，北靠阳澄湖，距上海65公里，距市中心15分钟车程,
唯亭镇
17公里，15分钟车程
项目基本情况
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项目市政基础设施配套较为完善，地块内具备水通、电通、路通条件且地势平坦，西侧现状为青剑湖动迁小区，南侧现状为园区企业，东侧为现状空地，北侧为阳澄湖大道及青剑湖；
区域发展相对园区其他区域不成熟，但交通通达性较好；青剑湖与青剑湖自然景观只有一条道路相隔，对自然景观的实际利用率较高；
，总建筑面积约20万平米，项目规模适中，地块地势平坦，土地利用率高，建筑形式规划设计为小高层、高层，地块平整，属性较好。
经济指标分析
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项目规划：
中大规模体量，受70/90政策对项目形成的制约，本案90平米小户型占到近85%；
户型特点：
中小户型占绝对主力、具有南北向视野开阔特征，项目西则紧邻且独享政府规划绿化带约15000平米；
户型设计动线清晰，具备高品质楼盘居住特性；
合理满足青年人居住需求。
经济指标分析
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（一）项目概况
（二）市场分析和预测
（三）项目市场定位
（四）销售价格及销售方案
（五）房屋销售代理、销售费用的确定
（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略
（七）拟招标的物业服务内容及价格标准
（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测
（九）项目综合经济评价及结论
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苏州09年房地产市场逐渐回暖，量价齐升，仅1-11月成交量已远超07年全年成交量，为08年全年成交量的两倍多，%，%。
数据来源：苏州房地产信息网
苏州市场07-09年1-11月供求分析
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，根据今年销售速度75万平米/月计算，。
数据来源：苏州房地产信息网，思源作相关整理
苏州市场存量分析
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09年1-11月工业园区在市场整体回暖的情况下，成交量不断上涨，相对于08年全年成交量，%，从供求比看，市场处于供不应求状态；
09年5、10月开始，园区举办住博会，优惠措施不断推出，刺激购买需求，促进成交量的大幅上涨。
数据来源：苏州房地产信息网
园区市场07—09年1-11月供求分析
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09年3月后，园区量价齐升，成交均价不断创新高，各楼盘顺势提价，带动园区楼市价格进入新阶段；而成交量也稳步上涨，保持在一定高位，反映市场需求旺盛，刚性需求得到不断满足，9月过后，园区部分精装修项目及高档楼盘推出，受到市场追捧，推动园区成交均价持续走高，突破万元大关。
数据来源：苏州房地产信息网
园区市场08年11月-09年11月成交量价分析
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