文档介绍：2011年曲靖市罗平布依风情园广告推广策略提案报告
广告推广策略提案报告
KCC城建股份· 罗平布依风情园
PART 1 一期销售跟踪及现状分析
PART 2 广告推广策略 PART 3 创意表现
PART 1 一期销售跟踪
及现状分析
前事不忘后事之师
项目一期销售成果
2011年2月26日,正式启动罗平布依风情园一期销售,最终实现本次可销售单位总量的721>.8%,%,%。
前期销售的结果表明……
1/本地市场对商铺的认可度,大于对住宅的认可度。
我们需要:
强化项目利好输出,树立住宅的价值感,抵消价格抗性
2/临路住宅存在一定的抗性,同时客户对临街铺面抱有期待。
我们需要:
考虑调整产品设计方案
3/商铺纯1层最受欢迎,1拖2、1拖3商铺的购买热情相对较低。
我们需要:
新的商铺推广手法,并体现出1拖2、1拖3商铺的价值所在
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同时,更为重要的问题是……
基于人口限制,罗平本土消化能力有限,
在一期项目推出后,
一期剩余货包及二期货包如何顺利完成销售目标?
两条道路:
拓深+拓展
拓深本土市场,拓展外地市场
?
罗平
我们的市场在哪里???
1、本土乡镇市场
罗平县辖大水井、鲁布革、钟山、旧屋基、长底、老厂7乡和罗雄、板桥、九龙、牛街、富乐、阿岗6镇,,。
住宅☆☆☆
·硬性需求:从乡镇到城市,提升居住质量,需求量较大
·可能选择:看中居住品质,以及未来前景,选择购买项目
·非必要选择:住城里就行,老城区二手房、其它区域同样不错
商铺☆☆☆☆☆
·硬性需求:开城里开店好赚钱,投资城中的商铺升值快
·最优化选择:区位、前景、规模、档次优势,决定项目必然备受青
睐,成为第一选择
市场需求判断
1、乡镇市场对商业的热情度同样将会大于住宅
2、商业是借势顺推,住宅则相对逆势,需要重点攻坚
乡镇是否具备真实的经济消化能力呢?
我们又如何在7乡6镇60万人中,准确找到、并且说服我们的客户群?
2、曲靖及周边市场
曲靖,陆良县、富源县、师宗县,以及贵州兴仁。其中,曲靖为州府所在地;陆良、富源、师宗三县与罗平接壤,经济交流较多;贵州兴仁,与罗平经由云贵公路连接。
住宅☆☆
·可能选择1:看好罗平旅游,购买度假型物业
·可能选择2:看好罗平发展前景,投资项目住宅
商铺☆☆
·可能选择1:看好罗平经济前景,投资项目商业
·可能选择2:看好项目本身综合优势,投资项目商业
市场需求判断
1、地缘、交通关系,是开拓周边市场的基础
2、对罗平的宜居环境、发展前景的认知,是影响周边市场的关键
由于周边市场存在较多的未确定因素,
不建议投入过多营销、推广成本。
3、昆明市场
省会,政治经济中心,聚集全省资源。同时,近年来大量地州楼盘纷涌昆明,这是一个大市场,但并不是谁都可以成为赢家。
住宅☆☆☆
·可能性1:限购令影响,转移投资目标
·可能性2:跟随城建品牌,进行物业投资
·可能性3:旅游度假型置业
商铺☆☆☆☆
·可能性1:跟随城建品牌,进行商铺投资
·可能性2:看好罗平经济前景,投资项目商业
·可能性3:看好项目本身综合优势,投资项目商业
市场需求判断
1、昆明客群为什么选择罗平,而不是大理、丽江、西双版纳?
2、城建品牌的号召力,对拓展项目昆明客群,非常重要。
从旅游城市影响力来说,在昆明推广度假型置业,取得效果相对较难。
从地州城市发展进程来说,罗平堪称“翻天覆地”,财富机会百年不遇。
所以,昆明市场应该是主推商业,主打投资。
--总结--
如上所述,
从不同市场的需求差异,及项目货包特点等情况综合考虑,
建议营销和推广的方向:
一个基点,两翼幅射
纲领:一个基点,两翼幅射
基点
深挖本地市场
——乡镇市场,借势顺推商业,重点进行住宅攻坚
两翼
1、曲靖及周边县份市场(次)
——适当销售“试水”,商业住宅并重
2、昆明市场(主)
——主推商业部分,并先期启动老业主内部认购
营销推广节奏(暂拟)
4月
5月
7月
6月
9月
8月
启动期
一期剩余货包销售
二期启动准备
蓄客期
进入罗平乡镇市场
曲靖及周边市场“试水”
昆明老业主认购
强销期
现场营销活动
外地媒体、营销攻势
成交期
现场开盘
异地客户接待
●我们需要始终保持连续性销售动作
●后续将根据实际销售目标,调整时间周期
联动
适时联动
时代广场的销售
以下,我们将从项目整盘推广逻辑出发,
并依据不同的市场细分,
进行思考……
PART 2 广告推广策略
解决矛盾寻求突破
观澜·