文档介绍：限制民事行为能力人
签订的房屋租赁合同无效
原告：林某，女，1988年5月13日出生，北京市通州区某中学学生。
被告：宋某。
被告：北京中地恒远房地产经纪有限公司。
案情
2004年8月21日，林某经北京中地恒远房地产经纪有限公司（简称中地恒远公司）介绍与宋某签订了《公寓租赁合同》。合同约定宋某将其所有的坐落于西城区白云路西里甲10号楼901室楼房一套（面积8459平方米）及室内设施出租给原告居住，租赁期为12个月，月租金4000元。房租支付方式为季付，林某必须于付款期满前15日付清。租赁期间的水、电、煤气费由原告按单缴付。合同补充条款约定，客户林某为中地恒远公司介绍，甲方（即宋某）承诺事成后支付一个月的租金作为代理费，代理费在第一次付款时应及时付清，公司保证该客户住一年，如违约免费介绍新客户并保证客户的安全性。林某与宋某及中地恒远公司皆在合同上签字盖章。林某于合同签订当日向宋某交付4000元押金，宋某向中地恒远公司交付代理费2000元。次日，林某进住该房。8月30日，林某一次性支付宋某两个月租金8000元。后林某提出因出国学****不能继续租住房屋，于9月4日与宋某达成协议，承诺愿意支付一个月租金并付4000元违约金，并于9月19日搬出，其余4000元租金由宋某退还林某。林某依据协商时间将房屋腾退，但因林某之父反对，林某未能履行协议商定的违约金给付事宜，双方发生争议。林某在诉争房居住期间，产生煤气、水、电费8898元，电话费9294元。
林某诉称，因为我是一名未成年人，尚在学校学****没有独立的经济来源，也缺乏足够的认知能力，与被告宋某签订的合同的行为与我自己年龄、智力不相适应。而宋某作为成年人，应当有足够的认知能力，在联系签约时，明知我是未成年人而仍然与我签订高额租金的租赁合同，具有完全过错，应当认定合同无效。故起诉要求确认《公寓租赁合同》无效，宋某返还已经交付的押金及两个月租金共计12 000元，案件受理费由宋某负担。
宋某辩称，林某虽于9月19日搬出，但至今未能交付钥匙。在我向林某索要身份证及学生证等相关证件时，其搪塞并有意隐瞒事实，同时被告中地恒远公司未尽到审查客户身份的义务，构成违约，导致合同履行不能，林某及中地恒远公司应当承担连带责任。我不同意林某的诉讼请求。
被告中地恒远公司辩称，我公司作为中介公司，仅仅为双方提供租赁信息。一旦租赁合同签订，我公司的业务即为完成。宋某应当依据合同约定支付代理费4000元，然而宋某仅支付我公司2000元代理费。我公司认为三方签订的合同为有效合同。由于林某自己的原因导致合同不能继续履行，构成违约，林某应当承担违约责任。承担责任后剩余部分租金，应当由宋某返还，与我公司没有任何关系。宋某主张我公司与林某承担连带责任无法律依据。
审理结果
法院经审理认为，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智商、精神健康状况相适应而订立的合同、不必经过法定代理人追认。根据查明的事实，本案林某作为签订租赁合同的一方当事人，在订立合同时确系限制民事行为能力人，且该合同未经其法定代理人追认，因此应依法认定该合同为无效合同。各方因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于林某已经居住30天，其居住期间的房屋使用费及水、电、煤气、电话费等，应当向宋某支付。具体使用费比照月