文档介绍：2012中建汤逊湖一号项目定位研究报告
中建汤逊湖一号
谨呈: 中建地产(武汉)有限公司
中建汤逊湖一号项目定位研究报告
20123>.1127
报告思路
市场机会
客户定位
形象定位
项目定位
规划建议
区域属性界定
项目属性界定
项目属性界定
问题研判
属性定位
1
本体分析
核心解决:梳理项目核心价值体系,界定地块的开发属性,以目标为导向,找到项目的核心问题和定位突破方向,是项目整体定位和规划布局的基础。
Part 1
本体认知
属性小结
*
区位地段
流芳簇团是以汤逊湖为依托,形成以大学科技园、科研院所、轻制造业为主的融科教、产业、居住、游憩为一体的全新功能组团,发展成为武汉市南部新城组群核心区。
项目地处三外线外,景观生态资源优越、全市别墅供应主力的汤逊湖西岸,同时也是政府重点打造的以科教产业为主流芳簇团,区位优越,潜力巨大。
本案
鲁巷
武昌火车站
三环线
107国道
江夏区政府
13
公
里
12
公
里
4
公
里
公
里
东面:距光谷中心鲁巷约12公里,直线车程约15分钟;
南面:距江夏区政府约4公里,直线车程约5分钟;
西面:距107国道约7公里,直线车程约5分钟;
北面:,直线车程约8分钟;
距武昌火车站约13公里,直线车程约20分;
自身条件
项目位于江夏汤逊湖以西红旗岛,360度环湖,仅有两个出口与外界相连,为罕见全岛形态的开发用地,景观极佳,同时项目所处为江夏城市外拓与光谷南扩的交汇及必经之处。属于新兴开发板块,极具开发潜力。
地块三面环湖,全岛形态;景观资源优越,
,总体量高达60万方,具备打造高端复合型物业基础
汤逊湖
本案
通往外界的道路
项目用地指标列表
规划用地面积(公顷)
规划净用地面积(公顷)
总建筑面积(㎡)
800000
计容总建筑面积(㎡)
600000
住宅建筑面积(㎡)
588000
其中
低层住宅(㎡)
238552
高层住宅(㎡)
349448
商业及配套公建(㎡)
12000
其中
商业及配套公建(㎡)
9000
幼儿园(㎡)
3000
容积率
绿化率
%
建筑密度
%
总户数
4318
机动车停车数
4634
交通配套
高等教育配套:
项目周边共有3所高等院校:武汉东湖学院、华中汉口学院、长江职业学院
项目外部通达性较好,但作为远郊,周边日常生活配套缺乏,
交通医疗以及基础性教育缺乏,是项目价值的一大限制
基础教育配套:
周边基础教育较少,均为当地教育设施,高等基础配套缺乏,是影响高端客户的一大重点因素。目前了解,与项目毗邻的菩提苑欲引进武昌乔登堡幼儿园。
基础教育设施
高等教育设施
文
化
路
金樱街
星光大道
新华街
905、908、901
905、908、901
约1公里
约1公里
内部进入性较弱,不利于客户到访和认知
大花岭幼儿园
大桥中学
大花岭小学
武昌乔登
幼儿园
*
位于南光谷,汤逊湖西岸,是光谷南拓和江夏区西扩的交汇处,房地产新兴板块。毗邻文化大道、三环线,车程均在半小时范围内,与主城区联系紧密便捷。
区位:三环线外,与主城区联系紧密
1
现状
2
资源
3
交通
4
项目属性
地块目前仅两个出入口,中间相距约1公里,当前仅三路公汽可达,距最近公交站点约1公里左右,与外界的联系相对较弱,在保证私密性的同时,对客户到访和认知产生一定限制,是项目后期需要解决的一大关键。
景观:私家全岛形态、360度湖景资源是项目不可复制的核心优势所在;
指标:60万方体量、;
配套:周边教育、日常生活以及医疗等各项配套极为缺乏,对本项目的价值提升有一定影响;
与文化路距离约在1公里左右。距光谷约12公里,距武昌火车站约13公里,距三环线约6公里,距江夏区政府约4公里。车程范围均在半小时以内。外部交通较为通畅,但当前内部的进入性较为不便。
项目属性:城市三环线外、新兴区域、全岛形态的低密大盘
本体小结
360度湖景、全岛形态是项目不可复制的核心优势所在,也是本项目的一大利好;
未来2-3年内,片区仍需面临交通、配套两大瓶颈,也是对本项目价值提升以及后期规划与定位造成一定影响和限制的方面;
1
2
项目占地面积1166亩,体量60万方,。指标决定了项目高端复合属性。如何在满足市场需求前提下,通过合理的产品组合,为项目提供持续稳定的资金回笼