文档介绍：2012年5月21日南通纺都城营销推广提案
中国??南通纺都城营销推广提案
方案提供:上海先河房地产经纪有限公司
撰写日期:2012-5-21
报告目录
一、梳理——项目诊断
二、战略——研判透析
三、破局——营销策划
四、列阵——团队配备
项目价值体系再梳理,发现问题
13>.项目概况
案名
纺都城
地址
海门中国叠石桥叠港公路与纺都大道交汇处(宁启高速叠石桥出口1KM)
物业类型
商铺(专业市场)、酒店、办公
占地面积
87387平方米
建筑面积
500000平方米
容积率
停车位
总12000个,商场楼顶停车位500个
装修状况
精装修
开盘时间
2011年5月31日
入住时间
2012年6月
销售表均价
18000元/平
本案
叠石桥高速出口首站
毗邻规划中的火车站
毗邻政府大楼、人民法院,叠石桥CBD核心
本案
叠石桥家纺城商圈
距离本案约3公里
本案周边尚处于开发状态,除纺都大道有少量企业外,周边多为农田。
S
T
本案
O
W
S
,具备潜力诉求
W
,人气不够
O
T
营销政策
3年返租、8年托管模式
前3年抵总价20%(相当于年返约7%)
后5年一九分成
一次性付款95折,按揭减8800
目前,市场大部分商业返租点数均较本案高,甚至有投资类项目施行年返10%,连返10年的政策。对于客户而言,后5年分成太过空洞、不可靠。
对于本案而言,仅凭营销政策将缺乏市场吸引力、号召力。
销售模式
以分销模式为主体,这种模式的弊端在于
推广表现
、推广手段组合欠佳
,不能抢占市场高点
1
2
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项目具备良好炒作条件,然项目价值体系需重新构建、突出重点,重新确立产品形象定位,形成切入点突破市场瓶颈
推广体系需优化调整,结合定位与销售思路,在推广战略、文字内容、视觉表现方面做出改进
销售模式需要整合,重新构建项目销售系统,活化销售环节,增强销售执行力与渗透力,有效提升来人来访量和来人转化比
通过问题分析,提出解决之道
战略
核心
赢在执行
赢得客户
Win customers
模式
营销
吸引客户
Attract customers
战略
推广
锁定客户
Lock customer
定位
形象
客户在哪里?
介于本案规模与性质,长三角(江浙沪)区域投资客是本案客户主力所在
海门、通州本地投资客受现状因素干扰,难以调动未来预期
我们如何突破市场?
回顾我们的优势
叠石桥高速出口第一站?
叠石桥未来CBD核心区段?
这些不足以攻破市场壁垒
攻破市场
靠的是人无我有,人有我精
论地段
我们不占优势
论前景
我们不是唯一
论规模
我们相对中量
论现状
我们暂处蛮荒
论硬件
我们不是第一
争霸市场,我们需要找寻唯一
唯一的价值优势
唯一的利益基点
唯一的诉求突破
投资市场的购买动机在价值升值
商业市场的价值升值在运营利好
地段
硬件
资源平台
服务
对接客户市场,构建商家平台,平台即意味着投资机会
软体运营服务,与平台相契合,昭显商业投资价值
无论对于住宅还是商业,地段都是永恒第一属性
(除旅游地产与稀缺豪宅)
广场、中庭、层高、面宽、进深、能见度均为商业后续运营提供保障,投资者亦为关注
商业价值四大维度
突破市场的关键在
软实力
370亩广亿工业园,一站式
仓储、物流服务
全国相关产业、商业资源对接
网销平台、网络推广,全球
网路资源对接
5000万专项资金培育市场
商务活动、商家推广活动策划、组织
形象定位
搭建中台
网供、网销智能化全球服务基地
叠石桥高速出口,黄金地段接连五湖四海
强强整合,全国资源对接
产业集群,配套支持硬软件一体攻略
国际级硬件配备