文档介绍：2012年05月29日信阳鑫丰御府营销策划推广提案
鑫丰·御府
营销策划推广提案
2012 05 29
内容纲要
前言
壹3>. 自我认知
贰. 市场态势
叁. 项目定位
肆. 营销策略
前言一
我们的目标
前言二
界定问题:此岸彼岸
前言一:我们的目标
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
快进快出,快速回笼资金(-2年周期);
提升鑫丰企业的品牌影响和知名度。
前言二:界定问题
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
R1——此岸
(项目条件)自我认知
市场环境:
期望结果——不喜欢某一结果,想得到其它结果
彼岸——R2
自我实现(项目目标)
四大目标:
自我认知
城市概况
区域感知
房产感知
竞争个案
核心问题
项目界定
解决方案
快速回笼资金
产品实现热销
实践鑫丰使命
提升区域价值
壹
项目认知
项目总用地面积: 约45333平方米
总建筑面积:15万平方米
居住户数720户
是信阳城市规划发展辐射范围圈之内热点区域。
项目规划为高层、高层酒店及底商产品。
底商沿项目地四周道路均分布为2层商铺,规划面积平方米。
项目西南角,规划28F酒店,平方米,酒店两侧规划3层底商。
项目认知——基地条件
鑫丰·御府
项目认知——周边环境
项目所处位置交通可通达性较强,享107国道、312国道等配套交通资源。
地块处在金牛产业集聚区南部,南依信阳老城区与集聚区生活配套区,北邻15中、16小,丽都酒店,项目自带高层酒店,教育、生活、娱乐休闲等一应俱全。
地处西部新城规划辐射圈内,居住与生态环境较好;用地所在是金牛物流产业聚集区,未来有一定的居住资源级商业氛围;
地块西北紧靠金牛山休闲旅游度假区,可享新区未来成熟配套及景观资源。
人气欠缺、交通便捷、未来大配套丰富
产业集聚区
鑫丰·御府
15中
16小
鄂豫皖革命纪念馆
中国移动信阳分公司
丽都商务酒店
东信花园
一职高
区委党校
生活配套建设区
金牛山休闲旅游度假区
项目认知——总体规划
组团式园林布局,集中的园林景观绿化带,面积大,景观性昭示性较好
三段式外立面,尊贵典雅
半围合式布局、错落有致
地下车库,人车分流
产品分区明确
紧致,不乏情趣
项目认知——酒店规划
酒店总建面积平方米,共计28层,
底两层为裙楼设计,3-28层为酒店。
金牛物流产业聚集区投入运用;
金牛山度假区的开发,外地人流涌入;
这些因素,都可以支撑项目远景
规划的酒店。但近几年,酒店运营
盈利可能性不高。
建议,酒店规划进行楼层划分。
避免大体量的单一产品投入,导致
项目滞销。
项目认知——产品构成
项目地块产品构成主要分三种:
商业
酒店
住宅
户型简述:
户型以115-145平米的三居室以及100平米左右的两居室为主,精致实用常规户型。
商铺为1、2层连体捆绑形式。
住宅
住宅
高层酒店
项目认知——户型设计
户型方正
小进深、大面宽
常规户型
实用性强
利用率高
不足之处无创新户型
产品卖点不够凸显
项目认知——园林景观
项目景观通过现代手法表现传统山水园林意境,形成了组团特色园林景观,增强升项目舒适度及价值感。
中心集中园林容易做出主题,景观更显生动;
后续可以在局部文化性强的小品增加社区情趣品位和参与性,形成项目一大卖点。
精致园林生态宜居
项目认知——外立面
外墙面采用三段式,上下均为深褐色面砖,中间高档涂料,底商部分为高档大理石贴附。
外观不乏时尚气息,色彩含蓄、庄重,有较强的文化感及价值
简洁明快
内敛、雅致,文化气与身份感并蓄
项目
界定
新城边缘、低密度中高端宜居生态社区
鉴于以上对项目的自我认知,我们项目界定如下:
贰
市场态势
2011年-2012年:国家调控楼市,三限、抑需求、力度空前
审势
宏观态势
2012年行业调控三大紧箍咒
此轮调控力度空前,精确制导,直指投资投机性需求;
土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量;
二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求,市场泡沫有望挤出;
销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易
问责制明确了地市政府的职责,加大了其执行政策的力度。
政策落实开始蔓延三线城市。
审势
宏观态势
一二线城市调控效果明显,政策落实的监管力度,政府不断加强,
受波及开始蔓延三线城市。
政策落实力度加强,市场风险加大
审势
城市环境