文档介绍：2012年滁州恒基全椒经济开发区物业定位报告
恒基“全椒经济开发区”
物业定位报告
委托客户:滁州恒基投资置业有限公司
顾问机构:合肥道吉地产顾问
道吉顾问思考模型——
【项目市场机会研究】
【项目价值及问题点界定】
【项目发展战略】
【项目定位】
【项目物业发展建议】
【项目营销推广策略】
知己知彼,百战不殆
【项目价值及问题点界定】
用客观的眼光定义自身和目标
PART 1——
[城市属性]
近期重点向南、向北发展,南面以居住为主,北边为经开区,以工业为主
全椒现为“大滁州”副中心城市,“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。境内沪陕
高速(合宁高速)公路、宁西铁路和京沪高铁均贯穿全境。
【安徽省全椒县地理位置】
全椒地处滁州最南段,东依南京48公里,距上海360公里,北邻滁州18公里,西接合肥98公里,南距马鞍山70公里,区位优势十分明显。
[区域属性]
【全椒县开发区规划图】
【全椒县城规划图】
【开发区功能定位】
全面完成一、二、三期111>.18平方公里区域控制性详细规划,,二、。为呼应安徽省东向发展和大滁州发展战略,启动了开发区总规修编工作,向北拓展,南到土桥水库,北抵京沪高速铁路,西达新滁全路,东至滁全快速通道。总规面积扩大到46平方公里,规划控制面积68平方公里。
区域为全椒县经济技术开发区,全椒县政府将土桥水库打造成大滁城地区内一块生态风景区,用地规模约9平方公里,是滁来全城镇群的核心生态区,区域目前处于发展初期。
项目四至
项目位于经一路和纬五路交口处,四周都为荒地,位置偏,处在全椒县和滁州市中间地段,乘车到全椒县城或滁州市都需20分钟,周边无公交车可直达,离最近的公交站点骑车需10分钟。
[用地属性]
区域未来将规划成全椒县生态居住区,地块靠近土桥水库,自然景观丰富,方便项目打造水景观体系。
地块位置
纬五路与经一路交口
出让面积
80亩
指标
项目地块占地共计80亩,建筑面积将达到10方,规划有住宅
目前市场上新项目体量都比较大,必然提升项目市场风险.
周边竞争项目体量大、且项目区位比本地块要好
地形
地块形状规整,有利于产品的规划排布
靠近土桥水库,有丰富的自然景观资源
成本
项目属性:有优越湖景资源、周边配套极为缺乏的
城市边缘化中小规模项目
优势(Strengths)
劣势(Weaknesses)
景观优势:靠近37平米公里的土桥水库,自然景观优越,项目路两边景观带已初步成型。
位置偏,交通不便,周边生活配套设施严重不足,区域认知度差,项目周边乡镇少、居住生活区缺乏,项目体量小,使得项目后期严重缺乏客户支撑。
机会(Opportunities)
S-O:发挥优势,抢占机会
W-O:利用机会,克服劣势
规划优势:全椒县政府将土桥水库打造成大滁城地区内一块生态风景区,用地规模约9平方公里,是滁来全城镇群的核心生态区。
城市化进程逐步加快,市场容量得到有利扩充
产品细节发展空间大
充分挖掘项目独有的景观资源,以高端形象综合社区建立价值标杆,吸引人口导入
利用产品、配套的打造来营合客户的居住和生活需求,捕捉高端客户
最大限度展现项目的良好居住环境,增加客户区域认同度
威胁(Threats)
S-T:发挥优势,转化威胁
W-T:减小劣势,避免威胁
区域供应量大,项目档次在不断提高
水库周边景观有待改造
政策对住宅市场的调控
系统的走差异化的竞争路线,在规划结构、产品细节挖掘、内部环境营造,配套实行等方面下功夫,在性价比上作文章
以人无我有,人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手
应该以何种业态模式去开发
住宅的开工时机如何确定?
怎样安排项目的整体开发节奏才能实现项目利润最大化?
住宅有没有实现溢价的可能、依靠什么才能实现溢价?
住宅如何才能实现快速销售,超越市场水平的去化速度?
企业
目标
现金流模式
溢价
模式
产品业
态定位
核心价值:
本项目的使命——安全、利润、品牌或更多?……
城市属性
区位属性
项目属性
全椒地处滁州县最南部,现为“大滁州”副中心城市,“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”的北翼城市。
滁州“城市南扩”,区域定位为居住、商贸、文化、旅游休闲等职能区,与全椒县北扩刚好形成对接,区域目前处于发展初期
项目靠近城东居住核心区,体量巨大,项目有打造砀山东区第一品质楼盘的空间和气度。
项目界定:城东中央生活区,城市第一品质大盘项目。
在高地价,高成本前提下,物业合理组合,有利规避开发成本及市场风险的影响。
那么,基于