文档介绍：2012年遂宁东旭锦江国际酒店住宅部分营销策略纲要
东旭锦江国际酒店住宅部分
营销策略纲要
智仁地产管理机构?? 呈案
服务提升价值
项目定位
推广主题
视觉传达
磁场篇
推广策略
目录CATALOGUE
现场篇
市场研究
客户分析
市场篇
这样的市场,你不能说好
但应该庆幸这座城市的形势还没那么糟
出来“混”,迟早是要还的!
调控风正紧,限购令高悬。“台州版”限购令将于9月1号起实施,限购潮终于开始席卷二三线城市。业内人士认为,台州的限购拉开了二三线城市限购序幕,预计二三线城市的限购可能在9月初全面开始,限购城市数量不会少于20个。
二三线城市限购即将蔓延!
7月中旬召开的国务院常务会议指出,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
坏消息
好消息
遂宁市区楼盘均价维持在4600元/㎡左右,尚未出现上涨过快的征兆,故限购令到来的日子将会延迟甚至不会到来!
遂宁城区入市主要在售楼盘项目销售去化数据
成都楼市价格,除了一些所谓高级豪宅,许多已经开始明降!
恒大、佳兆业等开发商的部分项目入市价格低得让人瞠目结舌,无非也是给市场一个信号,我们不为别的,只为快速回款,最大程度地抵御风险。
降!已经成为许多成都房地产项目的救命稻草,可怜却也可悲!
但经济学告诉我们,只有资本的增值,方能促进“再生产”
尊重市场规律,方能游刃有余
降价了!这个消息不好!
虽然遂宁市场被“调控”的概率相对较低,但难以平抚客户对于楼市观望的情绪!
住房贷款也已然成为客户选房的障碍,高总价的产品,无论品质如何都让多数人“望洋兴叹”!
资金链的永续畅通是所有开发商的梦想,融资不力,必然导致发展受阻,甚至危及企业生存!
故:智仁主张——
产品的去化速度(销售速度)
才是当今市场生存的核心王道!
如何缔造快速的销售?
合理的入市价格!
优秀的产品细节!
优质高效的服务!
“蓝”来了!蓝光这一招有点狠!
悖离市场规则的高开低打!4600元/㎡,低于遂宁在售楼盘的平均价格!您终究想做什么?
但这就是市场!你很难评述蓝光进入遂宁市场的策略正确与否,但在现阶段来看,这是聪明的举动。我们应当引起高度关注!
故,我们应当:
进一步挖掘品牌价值(企业与五星级酒店);
苦练内功抓细节(关注细节,非精不攻);
精确制导产品差异化(核心支持点);
将产品价值深度淬炼(注入价值获得更高认可);
将优质服务意识提上议程(案场、物管……)
蓝光的进入,宣告遂宁“三大盘”时代的终结!
如今遂宁的房地产市场已经初步剥离出其应有的雏形,已经难言三大盘,但仍然“三分天下”即,
传统市区区域
代表楼盘:香江国际、翰林名苑…
创新工业园区
代表楼盘:南滨帝景、浅水湾…
河东新区
代表楼盘:欧洲新城,本案…
传统市区区域
河东新区
创新工业园区
欧洲新城
本案
浅水湾
南滨帝景
翰林名苑
香江国际
遂宁楼市之新“三分天下”
(土地已基本饱和)
(约7000亩住宅用地)
可用住宅用地尚多
其实——遂宁很“小”
客户很少有钟爱某一区域的坚定意志
那么,他们选择房子看什么?
品牌——大企业,大品牌,感觉有保障
产品——看上去档次较高的产品
价格——很敏感的价格心理,更多地追求性价比
——遂宁的客户很“单纯”
他们很少能够感受到更多的服务,但却依然认可这个市场!
但是当“狼来了”的时候,我们仍然希望将客户“蒙在鼓里”,打着小算盘吗?NO!那个时代已经过去!
为了迎合新形势下的市场,现在我们需要给客户什么?
地段——与其他楼盘联动,进一步炒热河东新区板块
价值——更多的注入价值和人文关怀,让客户从内心得到更多的震撼
服务——更多的优质服务,让我们的客户从内心得到更多的感动
那么,这些“单纯”的客户是谁?
定性与定量分析:
他们应当属于遂宁本土的上流阶层——商人、政客、公司高层、郊县“暴发户”、外出高级务工人员……;
纵观本案周边项目与遂宁地区特色,购买本项目人群,改善型居住为主要购买动因,其次为投资型置业,再次为第一次置业人群;
其中许多客户对成都和重庆等二线城市认知度较高,虽不甚满意于本土房地产项目的现状,但因为诸多原因除了在周边二线城市置业仍然会选择在本土置业;
这些“高尚”的客户渴望着真正高品质产品的出现在本土!
遂宁本土置业者的总价承受力
本项目把握的客户人群主要为总价40万以上的客户人群,约在总人群的60%左右,在40-50万基础人群的把握之上,将更高层次的客户挖掘出来,方为本项目真正成功的所在点。
商战无序,策划先行
《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市!火爆促销中……
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