文档介绍：商铺售后返租的税务处理
事务所---王
售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关
联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。
售后回租的方案：房地产公司将原价 100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0, 0, 8%, 8%, 8%。房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元, 要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。
目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，彳艮难统一。
一、售后返租主要的税收难点
（一）营业税的处理
江苏省地税局〈〈关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照〈〈营业税暂行条例实施细则》第十五条和〈〈税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局〈〈关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函
[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者白愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动
产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业一一租赁业”税目征收营业税。
注：国家对房地产公司售后返租的营业税没有明确的规定，但江苏和浙江地税都做了详细的规定。目前在实务中税务机关倾向按优惠前的金额全额（124万元）确认收入计缴营业税。
谁叫你广告方案上要这样写呢（常见报刊广告）？税务机关会时刻注意你的销售方案的。有些还有假装客户专门到售楼处收集你们的销售资料。
（二）个人所得税
国家税务总局〈〈关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据〈〈个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得” 项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据〈〈个人所得税法》第八条规定，个