文档介绍：层次分析法在房地产估价中的应用——估价方法选择及采用不同方法时权重的确定
层次分析法在房地产估价中的应用
———估价方法选择及采用不同方法时权重的确定
张杰曲成平潘永强
(重庆建筑大学管理学院,重庆400045)
摘要对房地产的价格进行科学、合理的评估,必须采用恰当的估价方法及确定不同方法的权
重3>.对影响估价方法选择的因素进行了分析,应用层次分析法进行估价方法选择,并举例说明.
关键词房地产估价,层次分析法,权重
中图分类号 ,估价人员往往面临着这样的问题,即应当采用哪一种估价方法,或
者如果采用两种及两种以上的估价方法进行估价时,
中,
有很强烈的主观色彩,尤其是在确定估价方法权重时,只能大概估一个数值,从而使得最终估
价结果的准确性大打折扣.
在理想的条件下,如果所有必需的数据都可以精确地得到而且分析技术被恰当的采用,那
么采用不同的估价方法得到的结果应当是相同的,但这在现实中几乎是不可能的,因为我们并
不能精确地得到我们必须的全部数据,
估价方法对同一房地产进行估价时,得出的各个试算价格其对最终估价结果的影响取决于估

专业水平的高低,
对象适用度高时,数据较精确;适用度低时,不精确.
笔者旨在探讨如何运用层次分析法对影响估价方法选择的因素进行分析、比较,从而客
观、合理、科学地确定应采用的估价方法及不同方法的权重.
1 层次分析结构模型
层次分析法是一种实用的多准则评价方法,自80年代初引入我国以来,以其定性与定量
相结合地处理各种评价因素的特点,以及其系统、灵活、简洁的优点,迅速得到了广泛的重视和
,同时充分利用了人的经验和判断能力,统一了有形与无
yh收稿日期:2000—01—03
形、可定量与不可定量的众多因素,尤其适合处理社会经济问题.
应用层次分析法,,需要对研究系统进行认真深
入的分析,弄清系统的范围、所包含的因素、因素间的关系以及最终要解决的问题.
影响估价方法选择的因素很多,而不同的估价方法有着不同的适用性和限制性,对估价条
,估价对象不可能与某一估价方法所要求的条件完全
相符,而往往是估价对象在某些方面符合某种估价方法要求的条件,而在另一些方面又更适合
,并结合国外房地产估价
方法选择的经验,以及我国房地产估价方法选择的实践,可提出估价方法选择时需考虑的条件
或指标为:房地产区位条件、市场条件、现状用途、估价目的、
位置、交通条件可分为中心区域、
可分为发达、、工业和
、征用开发、
易、房地产税收、房地产金融以及企业改革中其它经济活动涉及的房地产估价.
图1 估价方法选择模型
对于不同的估
价对象,影响因素以
不同的状况存在,各
种估价方法对影响
因素就有着不同的
,对于
有稳定持续收益的
估价对象,收益还原
法就具有较其它方
法而言的重要性;对
于处于市场条件较
发达地区的估价对
象,市场比较法就较
其他方法重要;而对
于处理计划为维持
现状的估价对象,收
益还原法与市场比

于篇幅所限,各种估价方法对影响因素不同状况的相对重要性,本文不作具体分析.
各个影响因素对目标(估价方法选择和权重确定)的规定性,笔者认为,对于不同的估价对
象应当是相同的,即它不应因估价对象影响因素状况不同而不同,而应当是确定的值.
2 模型应用举例
重庆市××大厦估价,该标的物包括主楼(地面以上31层)和附楼(地面以上8层)两栋建
筑,总建筑面积63740m2,,交通
便捷,、市政府等机关办公机构,并与邮政局、医院、
学校、民航售票处、工业展销中心等重要建筑及公共设施毗邻,多家住宅小区分布四周,人流量
极大,一切商贸事物所需均可满足;