文档介绍：戴德梁行:江阴南门改造前期市场研究报告5
江阴高星级酒店主要集中分布在市中心,该区域是江阴市商业、经贸的活动中枢,交通便捷,周边配套完善;
江阴
2005
年有了第一家五星级酒店,其他均为四星级酒店;
江阴市高星级酒店分布特征
江阴高星级酒店相对集中,供应总体量相对较高。
沿江高速
江阴长江大桥
锡澄运河
1
5
3
4
2
6
锡澄高速
江阴高星级酒店分布
江阴高星级酒店历年供应量
江阴高星级酒店供应特征
江阴高星级酒店存量结构
江阴高星级酒店历年供应量较为平均,缓慢增长,其中98年和05年的供应量较大
;
江阴2005年之后,没有高星级酒店的新增供应;
江阴
2005
年有了五星级酒店供应,供应量占高星级酒店存量的1/4不到。
江阴高星级酒店历年供应量较少,且增长缓慢。
间
江阴高星级酒店市场表现
江阴各高星级酒店房价
4星级酒店平均房价
376
元
/
间
/
天
江阴高星级酒店入住率
元
/
间
/
天
江阴四星级酒店平均房价为376元/间/天,价格水平整体不高,目前泓升苑(5星级)和来富岛(4星级)价格水平最高;
江阴高星级酒店入住率水平较为平均,而且没有明显的淡旺季变化。
江阴高星级酒店价格水平整体偏低,入住率整体水平不高,没有淡旺季变化。
平均入住率
64%
江阴各酒店运营商概况
从目前江阴
4
星级以上各酒店的运营情况来看,有一定的利润空间,绝大部分酒店运营商都是本地上市企业,通常是资产升值的金融行为需要。
江阴高星级
酒店运营分析
江阴各酒店盈利能力分析
从目前江阴
4
星级以上各酒店的运营情况来看,毛利润为:
127
元
/
间
/
天
—
我行通过对部分酒店管理公司的访谈,把握其新开分店的条件及要求,以对本项目做出一定的参考要素。
酒店管理公司新开分店参考条件及要求
本项目地块远离市区中心,因此应在周边的商务商业氛围成熟以后,结合地块独有的自然生态环境及良好的规划,寻求著名的管理公司的合作。
酒店管理公司访谈
区位
1
香格里拉
全市
2
希尔顿
3
雅高
市中心
市中心
交通
主干道
主干道
主干道
周边商务
/
商业氛围
浓厚
浓厚
浓厚
其它方面
希望自主拿地、开发及管理经营
—
—
对本项目意向
暂无
暂无
暂无
江阴高星级酒店客源特征
江阴高星级酒店客户入住原因
江阴高星级酒店客户来源地
江阴高星级酒店客源主要来自于欧美、长三角和大陆其他区域;
江阴高星级酒店客户入住原因主要是业务洽谈和商务活动。
江阴高星级酒店主要以商务客为主,多来自于欧美、长三角和大陆其他区域。
江阴高星级酒店入住特征
江阴高星级酒店客户入住方式
江阴高星级酒店客户平均入住时间
江阴高星级酒店客户入住主要是个人预订和公司团体预订,约占入住方式的78%;
江阴高星级酒店客户入住时间多为4-6天,约为34%,另外,江阴高星级酒店长包房的比例较高,约为24%。
江阴高星级酒店入住方式主要是个人预订和公司团体预订,入住时间多为4-6天,由于江阴目前没有酒店公寓,因此高星级酒店长包房比例也较高。
江阴高星级酒店客户特征
江阴高星级酒店客户目的区域
江阴高星级酒店客户距离接受度
江阴高星级酒店入住客户在江阴的目的区域主要是中心城区和经济开发区,由此也可知,入住客户以商务客为主;
江阴高星级酒店入住客户对酒店与目的地的距离接受度较小,多为步行10分钟或车程10分钟内。
江阴高星级酒店入住客户目的区域多为中心城区或经济开发区,偏好就近入住。
江阴高星级酒店未来供应
江阴高星级酒店未来供应分布区域
江阴高星级酒店未来供应量
江阴高星级酒店未来供应主要集中在城市客厅和经济开发区等区域,访谈未来供应约为5-7家五星级酒店,实际土地出让酒店仅为1家,其余仅在讨论阶段,未来是否供应难以确定,不定因素较大,且预计供应期较晚。
已有实际土地出让
家
江阴高星级酒店未来供应集中在
2015—2020
年,未来供应较大,但是不定性较高。
2008
年江阴市区4星级以上酒店市场
供应量
出租率
客房价格
客户结构
结论
数据来源:戴德梁行策略发展顾问部
江阴高星级酒店
-
市场小结
江阴酒店市场空间有限,未来竞争激烈,而地块本身具有发展高星级酒店发展的条件,如何充分利用未来规划生态及商业资源提升项目竞争力,扩大辐射范围值得重点探讨。
调研思路分析
通过前面对酒店整体市场部分的研究得知江阴高星级酒店客源主要为商务客,且目的区域主要为中心城区和经济开发区。
由于以上情况可以基本判定未来本项目