文档介绍：长沙·岳麓区含光路项目物业发展建议
长沙·岳麓区含光路项目物业发展建议
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珠海泰合鑫房地产顾问公司
引言
本次方案是在项目前期定位策划报告的基础上,重点针对项目南向商业综合体,进行的物业规划方面的深化设计建议,以通过此报告指导项目规划设计,使项目定位落地,为发展商实现梦想更近一步!
第二阶段
物业发展建议
定位回顾
物业定位再思考
项目价格初判
项目整体定位布局
建筑立面风格建议
户型设计建议
配套设施建议
√
建筑立面风格建议
功能空间建议
配套设施建议
写字楼
公寓
第一阶段产品定位回顾——产品档次
项目期望
客户需求
本体属性
市场机会
都市休闲生活体验社区
确定项目物业档次
以高姿态入市,以提高项目品质,树立高端形象
第一阶段产品定位回顾——建筑风格
高层住宅建筑风格建议: ART-DECO艺术装饰风格
建议:项目建筑外立面颜色——
整体色调选择浅色系,如浅咖啡,
局部线条及体块寻求变化。
第一阶段产品定位回顾——园林景观
园林风格建议:泰式风情园林
▼社区中心景观园林-东芭乐园,
泰式园林的最大特点就是“景中有别”,
风情十足的景观廊亭、别具特色的碧水雕塑。
1、高层住宅户型定位原则
控制户型面积
强调高性价比
扩大客户需求
20%
45%
35%
套数比例
三房二卫
三房一卫
二房一卫
户型结构
90-95㎡
100-110㎡
75-80㎡
建筑面积
3、高层住宅户型设计理念:自然主义+实用主义
2、高层住宅户型配比建议(细微调整):
第一阶段产品定位回顾——户型定位
第二阶段
物业发展建议
定位回顾
物业定位再思考
项目价格初判
项目整体定位布局
建筑立面风格建议
户型设计建议
配套设施建议
√
建筑立面风格建议
功能空间建议
配套设施建议
写字楼
公寓
物业定位再思考
处于城市未来核心顶端商业区的周边,
被老旧住宅小区所包围,
如果以尽量拔高容积率,实现价值最大化为开发目标,
在需要2万平公建面积返还给村民出租的开发条件下,
物业类型该如何确定?
开发商目标
价值最大化
1、风险可控制前提下
2、尽量挖掘地块价值
3、价值高的物业类型
4、有持续增值的可能
泰合鑫理解
公寓+两层商业
(销售)
南向商业综合体
限制性条件:2万平米公建返还并负责出租
开发要求
满足开发条件
泰合鑫建议
写字楼+三层商业
(租赁)
——在确定项目的整体规划时,必须考虑各个物业之间的相互影响,从而确定建筑单体的位置排布,具体细节以规划设计院的意见为主。
公寓
办公
商业
保证现金流和商业潜在客流的同时,满足写字楼内工作人群置业需求
提升物业形象和档次,保证品质,并为商业和公寓带来潜在客户
商业为写字楼、公寓提供商务、生活配套
南向综合体各物业形态相互作用:
第二阶段
物业发展建议
定位回顾
物业定位再思考
项目价格初判
项目整体定位布局
建筑立面风格建议
户型设计建议
配套设施建议
√
建筑立面风格建议
功能空间建议
配套设施建议
写字楼
公寓
N
含光路
岳华路
其他社区内小道
社区小道,对面设有底商
观沙岭商圈
对面尚未开发,以车流为主
对面为成熟社区,设有底商
成熟社区
成熟社区
成熟社区
成熟社区
商业价值
居住价值
商务价值
形象展示
地块价值分析
N
含光路
岳华路
一层带状底商|销售
功能布局及分区
一层带状底商(销售)
普通住宅(销售)
写字楼及三层商业裙楼(2万平,租赁)
广场
公寓及二层商业裙楼(销售)
具体物业功能布局需经多方沟通后,以规划设计院的意见为主。
▼商业布局——沿道路布置,合理控制体量
⊙面宽:≥4M、进深:≤10M
⊙层高: 一层<,符合规划要求
⊙面积:商铺标准间为40-100㎡左右,可自由组合
块状商业
(岳华路与含光路交汇处及南向临路)
带状商业(北向、西向临路)
⊙写字楼建议设三层裙楼,公寓建议设两层裙楼
⊙一层裙楼进行面积分割作为产权商铺,层高(6米左右)
⊙二层、三层整体商业,可实现较大面积分割,层高()
第二阶段
物业发展建议
定位回顾
物业定位再思考
项目价格初判
项目整体定位布局
建筑立面风格建议
户型设计建议
配套设施建议
√
建筑立面风格建议
功能空间建议
配套设施建议
写字楼
公寓
外立面:现代简约、沉稳大气、城市感强
■作为市府板块内的城市综合体项目,项目的整体形象表现为城市空间感,高