文档介绍：东站项目开发思路
市场趋势与机会空间
上世纪末,上海的房地产市场开始出现小面积的酒店式公寓,而且是高档的外销公寓,这公寓户型设计合理、装修标准高、物业管理一流,非常具有投资价值,且经得起市场考验。其中,一些项目采用包租的方式,实现投资者和发展商的“双赢”。近2年,北京小面积物业需求的大幅攀升则验证了京城房地产业正在真正走向市场化,从福利分房普遍追求大房子到因人而宜,由需求决定产品。
天津市的趋势与市场机会:
小户型和大户型二者只不过是适应市场需求的不同产物。天津市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺。天津市场的“小户型热销”恰恰反映出天津市房地产市场供给和需求不对称,或者说是有效需求不足,这部分需求是永久存在的,城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。
20至30岁左右的年轻人收入起点较高,受过高等教育,渴望独立生活,但经济能力尚不足以在市中心购买目前主力形态的商品房,而离市区较远的住宅又与他们紧张的工作和丰富的休闲生活相抵触,因此希望在市中心有一处自己目前支付得起以后又可以出租出售的高品质住宅。超小户型的推出正好填补了这一空白。
超小户型有效需求与长期需求

购买的假象
在郊区买别墅的价钱在城市中心只能买到普通住宅。城市的消费主体其实是中等收入者,但是高收入者首先进入购房市场,由此造成了一种假象:房子要大,要贵。
超小户型的有效需求
主力户型设计锁定在40平方米左右,从产品理念上讲,更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务,并培养年轻一代独立生活意识。4000元左右,总价二十五万元(成品房)。在天津市中心能买到这样的房子实惠、适用,这种适合年轻人和投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。
超小户型需求将会是长期的
购买小户型的客户是为了过渡,在经济实力允许的情况下,他们还是会购买较大户型的房屋来改善居住条件,购买小户型的客户,往往把投资价值放在了首位。相对大户型而言,小户型的单位面积的投资回报率高、空租率较低。从出租的角度来看,无论是月供款和出租价格的价格差,还是大小户型出租价格差,从两个角度计算的投资回报率都要相对高,这样来看,长期需求量仍有相当份额的市场。
超小户型的客户描述
一、什么是SOLO?
SOLO是一个英文单词,含义为独奏、单独、单独飞行;
SOLO是一件事情,SOLO是一种状态,SOLO是一种生活;
SOLO是市中心精准住宅。
在这个喧嚣的城市里,有着越来越多行色匆匆的年轻人。他们怀着青春和梦想在城市里奔忙。他们有着和前代人不同的生活,他们需要一处能够负担起的,真正属于自己的容身之所。不需要太大,不需要奢华,方便、舒适是最高的标准。
SOLO不是房子,SOLO是大家生活的载体,是月老手中的红线,是赛场上的记分牌;是读者的书灯,是音乐家的乐谱架;是IT高手的笔记本,是广告人的色卡;因此SOLO不是房子!SOLO是脆弱的,同时也是坚强的,SOLO是我们大家中很多人的人格写照
二、主力客户群—新新人类
从20岁到30岁
受过良好的教育
有自己喜欢的工作、外企打工、自由职业
家就是自己的工作室
正在与朋友们共同创业
新新人类已挑战过青春的各种可能,全新的工作与生活秩序
工作、学****谈恋爱。无休止的加班。购物、进餐、PARTY,回家倒头就睡,时间如金。
总之,收入稳定,对未来充满自信,追求生活品质和品位,喜欢运动和社交,个性强。
三、极品青春版居住空间—抓住新新人类的脉搏
让最年轻的社会中坚拥有最独特的自由空间,彻底超越小情调概念。新新人类追求的往往是一种虚无的感觉,要抓住这种感觉并不容易。充分了解青春的需要,给新新人类的模糊梦想增添现实版实景,就等于抓住了新新人类的脉搏。

13>.空间交流
扩大交流的范围,令生活有更多色彩。所以新新人类需要年轻人的感觉,需要社交氛围和面对面的交流。家也是一样,除了自我空间和自由天地外,需要更广阔的公共空间,和最实用的交流场所。邻居就是我们的新朋友,社区就是我们的新社交圈子。有了自由空间之后,对于年轻人而言,需要最大限度地与外界进行各式各样的交流和联系,以促进生活和事业空间的不断扩展,而空间的设计就显得非常重要,让我们的交流成为空间的一部分,让我们有共同的生活、娱乐、交流空间,就必须在建筑手法和规划方案上下功夫,完成促进全面公共交流的居住主题。

生活节奏快,使个人时间有节余。新新人类需要短时间内解决生活日常所需的周边环境。
在多维的空间之外,还有一维的时间链,把生活穿连起来。降低被浪费在了路上的时间,市中心位置再适合不过。

新新人类以一种自我的方式享受生活。如果能解决他们生活的休闲空间,满足他们活动需要,甚至为他们考虑出