文档介绍：第七章_房产投资规划
第七章 房产投资规划
黄祝华主讲
本章内容
房产投资概述
1
房产投资规划
2
个人住房消费贷款
3
个人支付能力评估
4
第一节房产投资概述
房产投资的概念
房产投资的方式
房产投资的优缺点
一、房产投资的概念
房产投资是以获取期望收益为目的,将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时,房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此,房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为金融资产的投资活动。
家庭购买房产的目的一般有两个:其一是自己居住;其二是获得预期收益。前者是消费行为,后者是投资行为。在现实中,自居和投资并不是区分得很严格的,有时自居房产也可作为投资对象,如出租、出售等;同样,投资性的房产也可自居(如在出售前)。
二、房产投资的方式
房产信托
投资房地产
证券
买卖楼花
以房换房
以租养贷
以租代购
直接购房
或卖或租
房地产投资
投资者只需支付房款10%,待到建成一半时,再支付10%,当房屋完全建成交付使用时,再交纳余下的房款。从实质上来说,属于购买期房的投资方式。
指看准一处极具升值潜力的房产,在别人尚未意识其升值潜力之前,附加一定的条件采取以房换房的方式获取自己认为具备升值潜力的房产,待时机成熟再转售或出租以从中牟利。一般是换进门面房或即将动迁的房产。
房产投资信托
房产租赁信托
是指由专业投资公司接受广大普通投资者委托,汇集资金投资房产,公司和投资者风险共担,收益共享的投资组织
房主委托信托公司代理出租,由信托公司向出租人按月分配信托收益(即月租金)
房产的类型
1、按照性质分类
商品房
保障性住房
1、廉租住房
2、经济适用住房
3、公共租赁住房
4、限价普通商品住房
2、按照取得的时间分类
期房
现房
3、按使用性质
自住房
投资房(商铺、车库……)
视频:80后买房记:幸福在哪里
类型
申请条件
经济适用房
1、具体有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住(含符合安置条件的军队人员);
2、已婚家庭或年龄在30周岁及以上单身人员;
3、无房或现住房人均建筑面积在16平方米(含)以下的;
4、是家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%
廉租房
1、申请家庭人均年收入低于市政府公布的低收入标准);
2、申请家庭的人均现有住房建筑面积低于市
3、申请家庭成员均具有本市城区城镇非农业常住户口满一年以上;
4、申请家庭成员均需在本市城区范围内实际居住生活;
5、申请家庭没有违法生育行为或者违法生育行为已经按照人口和计划生育有关法律法规处理完毕;
6、申请家庭成员相互之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。包括申请人及其配偶、子女、父母等。
●南宁保障性住房的申请
三、房产投资的优缺点
优点
可获得相对较高的收益
易于获得金融机构的支持,融资能力强
能抵消通货膨胀的影响,是有效的保值手段
缺点
流动性相对较差
投资金额比较大
投资回收期较长
面临的风险高(政策风险、道德风险、自然风险……)
四、房产价格及影响因素
政府规费
勘查及
前期费用
开发商利润
交易税费
土地成本
银行利息
建筑成本
影响房产价格的因素
13>.一般因素,包括社会因素、经济因素和行政因素。
,指房产所在地区、城市、区位、地段的因素。
,可分为宗地条件和建筑物类别的影响。
房产价格的构成
15%~20%
利润
开发销售商等
26%~32%
建筑及拆迁安置费
9%
管理费
9%
税收
27%~29%
土地成本
6%~7%
前期费用
买房者
政府管理部门
100%
售价
支付人
去向
比例
名目
中国房价大致构成表
南宁市当前楼市情况
~/㎡,%。%;%,%,其余片区价格变动不大。
我国的贷款利率
从2012年7月6日起,首套房部分银行可享受85折利率优惠
贷款期限
年利率%
一、短期贷款
六个月(含)
六个月至一年(含)
二、中长期贷款
一至三年(含)
三至五年(含)
五年以上
三、个人公积金贷款
五年以下(含五年)
五年以上
购房目标:4室2厅3卫1厨2阳台
140㎡ 7000元/ ㎡
总房款 980000
首付(30%) 294