文档介绍：房地产全程策划方案
房地产全程策划方案
全程策划的建议
建设项目全方位(全程)策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程,逐步完善而形成的理论体系,内容包括: ①项目投资策划②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划
案头工作阶段
第一章项目投资策划
第一节项目投资策划的含义通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前的经济环境、房地产市场的供求状况、同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析,再结合项目进行SWOT分析,在以上基础上,对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析,然后根据基本资料,对某项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,并对开发节奏提出专业意见。项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下些功夫,以后的开发经营中就可以未雨绸缪。第二节项目投资策划的具体内容一、项目用地周边环境分析 13>.项目土地性质调查??地理位置??地质地貌状况??土地面积及其红线图??七通一平现状 ??地块周边的建筑物??绿化景观??自然景观??历史人文景观??环境污染状况 ??地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划??项目对外水、陆、空交通状况??地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ??购物场所??文化教育??医疗卫生??金融服务??邮政服务??娱乐、餐饮、运动??生活服务??游乐休憩设施??周边可能存在的对项目不利的干扰因素??历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势、土地SWOT分析、项目市场地位 : ??市场定位(区域定位、主力客户群定位) ??功能定位??建筑风格定位五、项目价值分析 ??商品住宅价值分析法:类比可实现价值分析法 a选择可类比项目 b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值 d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价??类比土地价值决定因素 a类比土地价值:地段资源差异
※市政交通及直入交通的便利性的差异※项目周边环境的差异,包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素※经济因素※政策因素 ??类比楼盘分析与评价??项目价值类比分析 a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算六、项目定价模拟、项目投入产出分析 ??项目总体经济技术指标??首期经济技术指标 ??成本模拟表及其说明 ??销售收入模拟 a销售均价假设 b销售收入模拟表??利润模拟及说明 a模拟说明 b利润模拟表??敏感性分析 a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示 ??价值提升及其实现的风险性 a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值 b项目形象包装和营销推广是否成功 ??减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本??对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼 ??国际国内宏观经济形势的变化??国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议 ??政策法规因素??地块状况因素??发展商操作水平因素??自己投放量及资金回收要求??销售策略、销售政策及价格控制因素??市场供求因素??上市时间要求 ??项目开发步骤??项目投入产出评估??结论
第二章某项目规划设计策划
第一节项目规划设计策划的含义通过完整科学的投资策划分析,可以明确市场定位,从而进入产品设计阶