文档介绍：房地产开发贷款的调查和审查要点
房地产开发贷款的调查和审查要点
主要内容
一、房地产行业的主要特点
二、近年主要的房地产政策及内容要点
三、房地产开发贷款的基本性要求
四、房地产市场和房地产贷款的分类
五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序
六、《调查报告》的要点
七、《审批报告》的要点
八、房地产开发贷款的授信安排
一、房地产行业的主要特点
1、区域性(市场及政策的多元化)
2、周期性
3、政策性
4、投资大、借款多、周期长
5、投资和消费的双重性
6、专业性
7、个别性
8、风险性
二、近年主要的房地产政策及内容要点
1、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》[银发(2003)121号]----作出了多项具体规定,措施严厉
2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》[2003年18号文]
3、《商业银行房地产贷款风险管理指引》[银监发(2004)57号]----自有资金比例不得低于35%
4、《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》[银监通(2004)75号]
5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》[04年12月]
6、《国务院发布稳定房价的八条意见》[2005年3月]------稳定房价的八条意见,要求各地方切实负起稳定住房价格的责任,俗称“旧八条”
7、《国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”》[2005年4月]
8、《国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施》[2005年4月]-----指出加强房地产市场引导和调控的八项措施,俗称新八条,以组合政策对房地产行业进行调控
9、七部委〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉[05年5月]----加大土地供应调控力度,严格土地管理,调整住房转让环节的营业税政策,明确享受优惠政策的普通住房的标准等,反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化
10、贷款基准利率上调[2004年10月]
11、住房按揭利率上调[2005年3月]
三、人民银行121号文件的要求
不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款;
不得对异地的房地产项目进行贷款;
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款;
房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发项目总投资的35%;
不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款;
房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算,严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。
四、房地产市场和房地产开发贷款的分类
1、按用途-----分为住宅、写字楼、商铺等
2、按经营对象----分为土地市场和房产市场
3、按市场层次----分为一级市场、二级市场和三级市场;在我国,房地产一级市场又称土地出让市场,是指国家将土地的使用权,按一定年限一定性出让给土地受让者,并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场;二级市场是房地产转让市场,是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转让的市场;三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场,属于房地产市场中调剂余缺、重新配置的市场
-------我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析
房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式,不同的类型还款来源不同,
应有不同的分析模式
五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序
通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的:
选地盘——项目可行性分析——在计划部门立项——初步设计——在国土部门办理土地审批——领取《土地使用证》——在城市规划部门办理建设用地性质审批——领取《建设用地规划许可证》——在城市规划部门办理工程规划审批——领取《建设工程规划许可证》——在建设门办理开工审批——领取《建设工程开工许可证》——进行房地产开发建设——主体工程封顶(高层为投入建设资金达到总额的2/3)——领取《商品房预售许可证》—进行销售
六、调查报告的主要内容
-----对借款主体资质的确认
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动,则属于违法行为,其从事的房地产开发经营活动,应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款,自然也就得不到相应的法律保障,因此,在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质
按照建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》,我国房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级,各资质等级企业的条件如下: