文档介绍：房地产投资开发第七章房地产投资财务分析(大连理工大学出版社)
第七章
房地产投资财务分析
第1节概述
一、房地产投资财务分析的含义与作用
1、财务分析又称为财务评价。是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下,通过财务效益与费用的预测,编制财务报表,计算评价指标,进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析,据以评价项目的财务可行性。
(一)基本概念
2、房地产项目的财务分析,就是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益,孤立地计算出这个房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润,从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。
房地产财务分析是项目可行性研究的核心内容,是决定房地产项目投资的重要决策依据。
对投资者来说:
1、在房地产项目投资决策前,确定自有资金投资额,采取积极措施;
2、制定资金来源和使用计划;
3、运用技术经济分析评价方法,从微观角度比较项目的成本和效益;
4、分析项目投资所能获得的经济效果,科学预测项目实施后的获利能力;
5、考核项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益
(二)房地产投资财务分析的作用
二、房地产投资财务分析的内容与步骤
(一) 房地产的概念
(一)财务分析的内容
这里主要对营利性项目而言,财务分析的内容主要有:
(1)选取适宜的方法。
(2)选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算
(3)进行财务分析,即编制财务分析报表和计算财务分析指标
(4)在对初步设定的建设方案(称为基本方案)进行财务分析后,还应进行不确定性分析,包括盈亏平衡分析和敏感性分析。
(二)财务分析的步骤
1、融资前分析
融资前分析应以动态分析(折现现金流量分析)为主,静态分析(非折现现金流量分析)为辅。
2、融资后分析
融资后分析应以融资前分析和初步的融资方案为基础,考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力,判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析用于比选融资方案,帮助投资者做出融资决策
第二节
财务效益与费用估算
房地产投资项目的财务效益,主要是指其经营收入。
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
一、财务效益分析
(一)房地产投资项目的财务效益分类
房地产投资项目的经营收入
1、销售收入
2、租金收入统称租售收入
3、土地转让收入
4、配套设施销售收入
5、自营收入
1、销售收入
销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。计算公式为:
销售收入=可出售建筑面积×销售单价
这里应注意可出售面积比例的变化对销售收入的影响以及由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响。
租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入:计算公式为
租金收入=可出租建筑面积×租金单价
潜在总收入=可出租面积×单位租金
实际总收入=潜在总收入×(1-空置率)+其他收入
或=潜在总收入×出租率+其他收入
净经营收入=实际总收入-运营费用
2、租金收入
3、自营收入
自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业、服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。
在进行自营收入估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响,以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。
(二)财务效益分析时应注意的问题
1、根据市场条件,确定项目在整个租售期的每一期准备租售的房地产类型和数量
2、租售价格:根据市场调查及预测,同时结合房地产项目的自身情况,通过市场交易信息的分析与比较来完成的。
3、收款方式:应考虑购买人的支付能力与偏好,以及房地产交易的付款习惯和惯例,同时考虑开发企业对资金流的要求等。
4、收入估算
(1)转售收入:对于出租的情况,应考虑经营期末出租物业的转售收入。
(2)上涨率:对于出租情况,可以3-5年考虑—个租金上涨率;对于销售情况,尤其是分期开发,可以3-4年或每期考虑一个售价上涨率。
表7-1 销售收入预测表
合计
…
类别2
类别1
销售收入
建议售价
销售面积
类别
表7-2 销售收入分期测算表
合计
N
…
其他
一期类别3
一期类别2
一期类别1
其他
一期类别3
一期类别2
一期类别1
合计
N
…
2
1
销售价格
销售面积
销售比例(%)
年份
分年度销售金额
销售计划
表7-3 销售收入与经营税金及附加估算表
销售净收入
4
土地增值税
3
营业税
城市维护建设税
教育费附加
23>.1
…
经营税金及附加
2