文档介绍：房地产项目开发流程
房地产项目开发流程
Shark·Eric
2010
房地产项目开发流程概述
开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设,并进行出售的行为。开发程序是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序:
三、土地使用权的取得程序
项目开发前期调研程序
一、概述
项目的前期调研程序,就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查,搜集大量市场信息,来探询投资的可能性,寻找投资机会的过程。
开发项目立项,是开发的第一步,即取得的政府主管部门(省市计划发展委员会)对项目的批准文件。
对于房地产商来说,在本阶段的主要工作是:起草并向市计委或市管理办公室报送项目建议书
,
取得批准项目建议书的批复
;
依据项目建议书批复
,
编制可行性研究报告报计委审批获准
,
并列入本年度固定资产投资计划。(国家计委已取消了立项制度,实行备案制。)
项目立项过程程序
二、实施程序
(
1
)承办部门:地区计划发展委员会投资处
(
2
)申报资料:
①书面申请
②提供资金落实证明
③土地使用权证明
④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件:
a3>.
规划部门对项目建设选址的初审意见;
b.
土地管理部门对建设用地的初审意见;
c.
环保部门的环评报告
;
d.
有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见;
e
.
依法必须招标项目的招标总体方案;
⑤公司的资质证明
。
(
3
)申办程序:
有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报项目立项申报资料;无行政主管部门的开发商,可直接报市管理办公室,项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目,开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后,凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后,根据具体情况,进行现场勘察,对符合条件的,市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目,由市计委负责转报。
二、实施程序
(
4
)办结时限:
在收到申报资料后,
5
个工作日内予以批复可研报告。
(
5
)收费标准:
如在开发办办理立项,须缴纳
2
元
/
平方米的开发管理费。
项目立项过程程序
二、实施程序
(
1
)承办部门:济南市计划发展委员会投资处
(
2
)申报资料:
①书面申请;
②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告;
③规划部门出具的建设项目规划许可意见;
④跨年度建设项目,需提供市计委上年度下达的年度投资计划。
项目立项过程程序
(
3
)申办程序:有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报申报资料;无行政主管部门的开发商,可直接上报市管理办公室,申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查,对符合条件的,市计委予以批复。
(
4
)办结时限:在收到申报资料后,
5
个工作日内予以批复可研报告。
二、实施程序
项目立项过程程序
土地使用权的取得程序
一、
概述
—
用地取得方式
开发商在项目立项通过后,须取得建设用地规划许可证
,
方可办理取得土地使用权的手续。
在现阶段根据
<<
城市房地产管理法
>>
的有关规定
,
用地的取得方式有三种:
一、通过国家出让方式获得(即土地一级市场取得);
二、通过转让方式获得(即土地二级市场取得);
三、通过与当前的土地的使用者合作等方式(即土地三级市场取得)。
土地使用权的取得程序
通过
出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证
;
通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。
国有
土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
。
征地
是指项目选址用地为集体土地
,
按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后
,
对集体土地及地上物等依法补偿,将集体土地转为国有土地的一种行为
。
一、概述
—
征地
土地使用权的取得程序
拆迁
是指项目选址在城市规划区国有土地上
,
为达到施工要求的场地条件
,
拆除建设用地上原有房屋及其附属物
,
并对原用地者进行补偿、安置的行为
。
根据
国土资源部第
11
号令,经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让,出让的地块均为熟地,不