文档介绍：房地产企业税务稽查风险与应对
2013年
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第一讲 增值税、营业税检查及税企争议焦点问题解析
第一节 《税收专项检查项目工作方案》
一、检查应税营业额的合理性、完整性。
1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。
2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、***件费等是否并入营业收入申报纳税。
3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。
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4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。
5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。
6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
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8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。
9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。
10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。
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二、检查应税营业额的及时性。
1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
三、其他营业税涉税问题。
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第二节 税企争议焦点问题解析
1－1、房地产企业处置使用过的固定资产和其他货物应当交什么税？怎样缴纳？
（一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择
《增值税暂行条例》：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。
《增值税暂行条例实施细则》： 非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。
房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。
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（二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算
1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3％。
2、应纳税额的计算
小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额×征收率
3、销售额的计算
小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
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4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税
财税[2009]9号：
（1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2％征收率征收增值税。
“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3％的征收率征收增值税。
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例1-1、某房地产公司2008年3月购入2台小汽车，每台车单价200 000元，增值税税率17％，汽车折旧年限为5年。为了方便工作，更新车辆，2011年4月公司将这两台小汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。
5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税
例1－2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。
这样纳税对么？
6、国税局不收房地产企业增值税，应当如何处理？
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1－2 自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？
例1－3、山东省某市一个房地产开发公司，由于业务发展的需要，2011年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？
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