文档介绍：静安茗园——静安先锋企划大纲一、市场篇 1、上海市房地产市场分析 A、开发投资持续上升?2002 年上海市房地产市场热火朝天,一片大好发展态势。 2002 年第一季度, 上海房地产开发投资额为 亿元,同比增加 亿元,增幅为 23% 。近年来,房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分,一直扮演着重要角色,尤其是近几年房地产市场持续升温,使开发投资只跌回升,而且出现加速趋势。?今年 2月21日央行宣布第八次降息,其中存款利率平均下调 个百分点, 贷款利率平均下调 个百分点。尽管此次降息幅度较小,且降息的边际效用呈递减趋势。但总体而言,对房地产业是一个利好消息,对房地产企业而言,开发生产成本下降,对个人消费来说,还贷利息少了,购房成本降低了。因此,上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅,以满足房地产二、三级市场的需求。 B、土地市场升温?2002 年第一季度,新增经营性项目土地出让面积 万平方米,同比增加 万平方米,增幅达到 % 。由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡,因此没什么可比性。去年 7月1 日实施招标制度以来,对于促进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。?未来上海土地供应将形成 6 种制度:(1 )建设用地供应总量控制制度;(2) 城市建设用地集中供应制度;(3 )土地使用权公开交易制度;(4 )基准地价定期更新和公布制度;(5)土地登记可查询制度;(6) 集体决策制度。 C、商品房市场持续火热?2002 年第一季度,上海市商品房批准预售面积 万平方米,增加 8 万平方米,增幅高达 倍。这主要是由于 2001 年第一季度执行新的预售标准导致供应量偏小所致。与此对应的已登记的商品房预售面积为 万平方米,同比增加 万平方米,增幅达到 % ,供求比为 1: 。批准销售面积 万平方米,同比增加 % ,供求比为 1: 。从上述数据来看,上海商品房预售稍微供不应求,商品房销售基本上供求平衡, 但从商品房的供求和需求来看,供求关系更加略显紧张,商品房预售供求比为1: ,销售供求比为 1: 。?由此可见,在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。?从需求来看,大部分购房者是为了改善居住条件,但也不少投资者把购房作为投资手段,从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃,的确需要一部分投资客,但如果一旦投资客过多,市场风险随之集聚。?从房屋分类情况看,尽管住宅仍然是一枝独秀,但办公楼和商铺等销售出现强势增长。 D、二手房市场活力十足?2002 年第一季度,已登记的存量房买卖面积达 万平方米,同比增加 万平方米,增幅达 % 。已售公房上市成交面积为 万平方米, 比去年同期增加 万平方米,增幅达 % ,占存量交易面积的比重, 由去年同期的 % ,上升至 % ;平均每套出售价格为 万元,每套平均建筑面积 平方米,单价为 2950 元/ 平方米,比去年同期增加 450 元,% ,比去年第四季度的283 4元也增加了116元,% 。?作为房地产业而言,它有自身的发展规律,一般来说,房地产周期可分为四个阶段:复苏、繁荣、衰退和萧条。上海楼市从 1999 年底回升以来,2000~200 1 年可称为复苏期,而今年才刚刚进入繁荣期,这一时期至少 3~5 年。 E、据市价格监测中心最近统计,目前上海购买高档价位住房的境内外人士约占购房群体的 30% , 65% 以上的市民买的是中低价住房,其中有办事人员、个体工商户、商业服务人员、产业工人和农民阶层等等,这个最新“社会各阶层”的购房分析,反映了上海住宅市场目前的最新需求。 6 月,上海的住宅房价如同步入盛夏的气温,呈现出急剧上扬的态势。据〈上海房地产市场决策咨询报告〉显示,6 月份住宅平均单价达到 5430 元,与5月相比,提升 % , 比去年同期 4640 元高出 790 元,提升了 17% , 从各区域的房价变动情况来看,普涨的特点十分明显。 F、市中心三个区域中,尤其是黄浦、静安在新一轮大规模旧改项目上都纷纷高价上市,如东淮海公寓、上海一街区等,为未来本区域价格水平制定了一个较高的参照值,区域均值分别达到 7330 元和 8020 元的新高度。作为国际大都市,境外和外省市的投资者成为上海楼市一支新生的消费群体,这是无可非议的。但是,上海楼市仍以本地消费者为主体。有关数据显示,上半年登记预售商品房中,以成交面积计算,属本市居民购买的占