文档介绍：广东韶关龙洲岛菲诗艾伦花园三期营销报告
粤北龙洲岛·菲诗艾伦
花园三期营销报告
报告目录
市场分析
项目分析
问题分析
营销策略
推广节奏
市场分析——供应
6
44
在售楼盘
(个)
预计明后年供应283600
141800
(按区域平均容积率2)
出让土地
/
770000
预计明、后年市场可推案量
未来供应
(㎡)
3073973>.3
536724
在售面积
(㎡)
别墅
公寓
地区别墅市场供应量较大,超过整体市场的1/3。
2010年后供应平稳,预计住宅总供应量超过28万㎡。
市场分析——需求
市场需求旺盛,。
价格保持整体上扬,投资市场开启后,仍有巨大上升空间。
~(按面积分类)
市场分析——需求
120㎡%,主力价格3000~4000元/㎡
截止09年12月当前商品房空置情况(住宅部分)
120㎡%,主力价格3000~4000元/㎡
空置率较低,购房主要以自住(刚需+改善)为住,投资客尚未大量进入
市场分析——竞争
品牌开发商进入,品牌策略+低价效应对购房者刺激巨大;
大盘效应明显,分化了区域大部分购房需求;
由于其他大盘都进入尾盘时期,碧桂园将成为本案最大的竞争对手。
市场小结
“稳定”、“良性竞争”,这是一个求之而不得的市场,
是什么让她徘徊不前?
市场需求巨大,主要以120㎡以上,3000~4000元/㎡需求为主;
区域市场供应量不足,总体供不应求;
客户主要以刚性需求以及改善型需求客户为主,投资客较少;
品牌开发商逐渐进入,有明显的大盘优势;
市场总体预期较好,近年一直处于供不应求状态;
本案最大的竞争对手——碧桂园。
报告目录
项目分析
市场分析
问题分析
营销策略
推广节奏
项目概况
幼儿园
酒店公寓
4818
亲水庭
地下面积:
地上面积:
熙园
地下面积:
地上面积:
浅水湾
三期
联排别墅
小高层
二期
别墅建筑面积:6135
洋房建筑面积:34809
40944
洋房及联排别墅
西侧建筑面积:363
东侧建筑面积:3097
3460
酒店附楼
一期
桥北
建筑面积
占地
面积
项目类别
龙洲岛·菲诗艾伦花园
地理位置:处在武江区与浈江区之间,目前距离市中心5-6分钟车程,距离未来新区规划的政府集聚区3-4分钟车程;
项目概况——评价
处于城市门户区核心位置
处于城市房地产发展重点区域
处于北江的中心,四面环水
距离新旧城区的中心位置
到达新火车站、高速公路等重要交通节点便捷
交通条件
区位认知
社区内各种配套设施为项目提供了更为丰富的生活元素
配套资源
核心资源
韶关市唯一的岛上别墅住宅,演绎岛上生活,独次一家,岛资源稀缺,岛居生活更安全
三期熙园
联排别墅,准现房;
澜江景观,资源独享;
赠送面积80---120㎡,实用面积大于建筑面积赠送面积不收物业管理费;
有天有地有花园,花园不收物业费;
项目概况——核心竞争力
销售情况
龙洲岛项目一二期销售情况都非常好,然而三期自开盘以来来人来电均不理想,销售速度缓慢。
58套
2套
5套
未售
6套
277套
319套
已售
公司重大变动,营销公司更换。
营销力度大,延续一期形势
营销推广力度大,市场影响大
备注
07-5-27
小高层、联排
二期
06-5-27
洋房、联排
一期
09-5-16
开盘时间
三期(熙园)
联排
项目类别
客户分析
主要以本地客户为主,客户对项目归管区域比较忠于原属区域。
以三房为主,占整个需求的30%,以改善型需求为主
圈层效应显著,口口相传为最大传播途径
以区域企事业单位从业人员以及私营业主为主,占比85%以上
客户分析
客户描述
相对年长,中学历中高收入阶层为主;
主要生活和工作的区域均在老市区;
职业以事业单位为主,私企;
,喜欢热闹、聚居
年龄在30-45岁之间居多;
较为喜欢跟风、要面子,虚荣心较强;
区域忠诚度较高,不轻易