文档介绍：恒生阳光城价格定立方案
恒生阳光城价格定立方案
(价格策略)
商品房销售价格及促销策略是营销策略中占主导地位之一,贯穿整个项目的操作,是项目运作是否成功的因素,也是客户(购买者)最关注、最敏感的问题,所以价格及促销策略的制定尤其重要。
鉴于项目目前销售的单位只占整个项目的货量约五分之一,后续的销售量大,综合市场因素及项目开发因素,建议采用开盘价格底开策略,通过阶段性调控价格,稳步提升,稳定项目销售进程,从而获得项目利益的最大化。
定价方法:
制定可销售单位总均价的低价(该底价为单价),并根据底价制定对外销售价格,采用一户一价方式制定各单位独立价格。
(5#a+5#b+7#)总销售额
总均价底价的计算工式为: 总均价底价= (5#a+5#b+7#)总面积
·底价制定:
利用“市场比较法”综合周边项目销售情况、市场因素并结合目前缴纳认筹诚意金客户需求的价格而制定项目销售成交均价的底价。
·对外销售价格制定:
在实际操作过程中采用“折扣定价策略”进行楼盘操作,在底价的基础上上浮价格,为出街对外销售价格,目的是在操作中可利用价格促销策略捉住客户心里需求,从而达到快速成交,使项目销售顺畅,保证资金回笼速度,实现利益最大化。
该策略操作楼盘运作的优点:
在开盘期间及开盘后在销售执行过程中便于操作,更好把握客户、突破客户心理防线,起到快速销售,更重要是使销售工作不会出现开盘后因为价格的问题而产生销售停滞的现象。
加强项目销售的收现能力,阻止呆帐的发生,尽可能为项目带来更大利益。
合理科学的根据项目推进的每个阶段制定对外销售价格,便于日后的价格调控,无论在市场反应变化如何而调整和控制,始终掌握主动权,保证项目的销售正常进行,及便于销售价格的提升策略,促进整个项目运作的良性循环。
避免因促销销售策略的制定而影响总成交额(总收益),可利用折扣控制手法,操作项目的总成交额。
根据以上方法制定销售均价的底价、对外销售价格及操作手法:
制定可销售单位(7#、5b#、5a#楼)销售总均价的底价:(利用市场比较法结合客户需求)
周边项目情况分析:
通过对周边项目的多次市场调研及结合该项目的网上登记备案数据进行分析。
·包河区近期楼盘推售情况(单位:套)
项目名称
单次推货量
上月余量
本月余量
单月销售
万振逍遥苑(四期)
328
199
137
62
柏林春天
788
281
258
23
绿地海顿公馆
268
——
119>4
——
世纪阳光花园
595
595
493
102
元一柏庄
1360
——
——
——
春晖田逸苑
320
145
130
15
温馨家园
151
39
33
6
徽商1>.望湖城
263
96
80
16
仕嘉名苑
183
126
95
31
创景花园
444
280
255
25
金地国际城
2129
370
342
28
合计
6829
2131
1937
308
数据来源:合肥市房地产网上登记备案系统
·包河区近期楼盘价格及优惠(单位:元/M2)
项目名称
上月价格
本月价格
价格增减
优惠活动
万振逍遥苑(四期)
3559
3609
%
10人送1辆
柏林春天
3468
3470
持平
100元/m2
绿地海顿公馆
——
3877
——
0首付抽奖
世纪阳光花园
3735
3893
%
——
元一柏庄
一期3227
二期3357
4%
10000元优惠
春晖田逸苑
3563
3560
持平
特价房
温馨家园
3369
3372
持平
3773
3762
持平
仕嘉名苑
3631
3650
持平
——
创景花园
3799
3853
%
——
金地国际城
4569
4574
持平
——
合计
均价3700
持平
新推房源优惠多
数据来源:合肥市房地产网上登记备案系统
·近期进行项目有关活动的重点楼盘说明:
元一柏庄:
11月18日开盘,新推货量1360套,优惠前平均价格3357元/M2;促销活动:开盘买房送车(五辆)抽奖
柏林春天:
126-157M2中央景观房10月28日开盘,商品房网上登记