文档介绍：黄金海岸项目全程营销策划推广方案
秦皇岛
黄金海岸项目全程营销策划推广方案
北京太技瑞和房地产经纪有限公司
前言—“两个出发点”Origination—Two Preconditions
实现市场高度认同
实现高价快速销售
实现品牌力的塑造
出发点一:如何实现溢价(卖得贵)?
出发点二:如何实现突围(卖得快)?
突破市场阻力
突破区域界限
突破竞争威胁
PART 1
宏观研究
●秦皇岛的海,是渤海湾的海,中国北方最美的海,是假日休闲生活的海,爱情派对的海。
●秦皇岛的海,是首都的海、是河北省的海,是东临碣石,以观沧海。
●秦皇岛市现有三大旅游海滩:北戴河、南戴河、黄金海岸
黄金海岸的海滩——最生态、最高贵的海。
序
秦皇岛城市功能规划分析
城市功能
1、秦皇岛南濒渤海,北依燕山,东邻辽宁,西近京津是东北和华北两大经济区的结合部,环渤海经济的中间地带,是华北、西北、东北的重要出海口。
8>2、秦皇岛是中国首批优秀旅游城市。这里风光秀丽,气候宜人。世界文化遗产万里长城横亘全境。山海关暨老龙头、北戴河海滨被评为全国旅游胜地40佳。南戴河海滨、昌黎黄金海岸、秦皇岛野生动物园、新澳海底世界、长寿山、祖山等景区独具魅力。每年吸引800多万海内外游人慕名而至。
3、秦皇岛市的北戴河区域一直是中央各大中直机关避暑圣地和疗养的场所。每年的夏天各大中直机关纷纷到北戴河进行办公和疗养,政治接待是其非常特殊的一个功能。
旅游业和港口运输是秦皇岛市的两大经济支柱。
中直机关暑期办公和疗养是其独有的城市功能。
秦皇岛城市功能规划分析
城市发展
1、秦皇岛是我国第一批开放的沿海14个城市之一;
2、产业关联发展方面,尚没有形成明显的产业集群和健全的产业服务环境。旅游业受到季节影响,港口运输面临其它环渤海城市港口的同质化竞争,支柱经济发展地位并不牢固。商务环境欠发达,当地经济需求规模偏小但城市基础设施建设近年来发展迅速。
3、北戴河区域作为夏季之都的出现,在相当长的一段时期内影响了秦皇岛的经济发展。出于对政治因素的考虑远超过了对经济发展的考虑,也一定程度上限制了秦皇岛市的经济发展。
4、秦皇岛市综合竞争力落后,核心竞争力缺乏。在中国50个城市综合竞争力指标排序中只占到第40位。
秦皇岛城市功能规划分析
城市定位
新一届的秦皇岛市政府提出把秦皇岛建设成为一个园林式、生态型、现代化海滨城市
实际上这个定位对当地房地产的发展极为有力。
要建设一个园林式、生态型、现代化滨海城市,必然要涉及到广泛的房地产开发。
本项目具备优越的地理位置、自然资源,应积极的顺应秦皇岛市新的城市定位而开发建设,我们不仅要打造一个高品质的滨海社区,更要为秦皇岛城市的发展树立一个典范。
图片示例:
秦皇岛城市功能规划分析
未来发展
1、未来秦皇岛经济发展的现实需要,将逐步淡化其作为夏都的政治因素的考虑。经济发展将逐步成为主流。
2、除了港口运输和旅游业两大经济支柱之外,将逐步拓展其它行业,如房地产业、娱乐业、会展业、钢铁能源等。不可忽视的是会议经济、物流经济、旅游经济、高科技研发产业、海洋科技产业,这都将是极具潜力的朝阳产业。打造环渤海及京津地区的产业链条,兼顾外向型经济作为有效的补充。
3、基础设施建设持续投入,服务环境将逐步获得改善,利用服务功能来争取其它发展空间。
4、滨海沿线的开发将成为重点发展的区域。如黄金海岸、南戴河、北戴河。
秦皇岛未来的发展将是一个多元化的产业格局,房地产业、服务业的比重将会上升。
滨海沿线的发展将面临一个很好的机遇,以房地产业为主的滨海沿线的开发必将具有很大的发展空间。
秦皇岛旅游经济层面分析
旅游淡旺季问题
旅游淡旺季问题一直是世界性的问题,北戴河、南戴河地区的问题更加突出。每年只有短短2——3个月的旅游旺季收入,却要弥补长期淡季的经营不足。因此一到淡季,北戴河、南戴河地区的各行各业均进入了歇业状态,以此来减少成本开支。虽然秦皇岛市政府,也多次试图解决这个最严重的淡季问题,但冰冻三尺,非一日之寒。这将是一个长期性的努力过程,需要其它产业的发展来带动和弥补淡季客源不足的问题,尽量的延长旅游旺季的周期。如室内休闲娱乐、特色餐饮、四季海滨浴场、会议、会展、商务等。旅游淡季的问题,在短期内不会有明显的改变。本项目只能通过自身配套的完善经营上的特色,以及其它的附加价值,弥补淡季客源不足的问题。
秦皇岛旅游经济层面分析
结论:
1、旅游经济始终都是南戴河、北戴河区域重要支柱,未来仍将有广阔的增长空间,尤其是以海洋资源为主的滨海旅游经济占到了全球旅游经济的40%以上。
2、旅游经济越来越需要其它经济的补充,以弥补淡季客源不足的问题。
3、在旅游经济已