文档介绍：土地增值税计算方法实例
土地增值税计算方法实例
土地增值税就是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的
价格增值量征收的税种。 土地价格增值额就是指转让房地产取得的收
入减除规定的房地产开发成本、 费用等支出后的余额。 土地增值税实
行四级超额累进税率 , 例如增值额未超过 50% 的部分 , 税率为 30%,
增值额超过 200% 的部分 ,税率为 60% 。
土地增值税超率累进税率表
级数 土地增值额
税率 %速算扣除系数
1
增值额未超过扣除项目金额
50%的部分
30
0
2
增值额超过扣除项目金额
50%未超过 100%的
40
5%
3
增值额超过扣除项目金额
100%未超过 200%
50
15%
的
4
增值额超过扣除项目金额
200%的部分
60
35%
例一 :
某房地产公司开发 100 栋花园别墅 , 其中 80 栋出售 ,10 栋出租,10 栋待售。每栋地价 14 、8 万元 , 登记、过户手续费 0 、2 万元 , 开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费等合计 50 万元 , 贷款支付利息 0 、5 万元 (能提供银行证明 ) 。
每栋售价 180 万元 , 营业税率 5%, 城建税税率 5%, 教育费附加征收率 3% 。问该公司应缴纳多少土地增值税 ? 计算过程如下 :
转让收入 :180 × 80=14400( 万元 )
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计 :
(14 、8+0 、2+50) ×80=5200( 万元 )
土地增值税计算方法实例
房地产开发费用扣除 :
0 、5×80+5200 × 5%=300( 万元 )
转让税金支出 :
14400 ×5%× (1+5%+3%)=777 、6( 万元 )
加计扣除金额 :
5200 ×20%=1040( 万元 )
扣除项目合计 :
5200+300+777
、6+1040=7317
、6( 万元 )
增值额 =14400-7317
、6=7082
、4( 万元 )
增值额与扣除项目金额比率 =7082
、4/7317
、6×100%=96
、79%
应纳增值税税额 =7082 、4×40%-7317 、6×5%=2467 、08( 万
)
六、会计处理
1 、转让取得收入时 :
借: 主营业务税金及附加 2467 、08
贷: 应交税金 - 应交土地增值税 2467 、08
2 、实际上交时 :
借: 应交税金 —— 应交土地增值税 2467 、08
: 银行存款 2467 、08
例二、某房地产开发企业建造商品房一幢 , 建房总支出 3000 万元 , 有关费用为 : ①支付地价款 200 万元 ; ②土地征用及拆迁补偿费 120 万元; ③前期工程费 18