文档介绍：物业设施设备管理(第八部分房屋的接管、维护与装修管理) (第九部分物业设施设备的大中修管理) 1 第32章房屋接管、维护的概述 房屋建筑的分类: ?从使用类别分为民用建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑?从物业管理分为住宅、商务、酒店、办公、厂房、公共?从结构上分为砖混、框架、剪力墙、筒体及组合结构?从材料上分为木结构、钢结构、砌块结构、钢筋混凝土结构、钢混结构? 房屋建筑构成部分: ?由地基与基础、墙或柱、梁板与地面、楼梯、门窗、屋顶等组成? 房屋承重的基本原理: ?地基——基础——墙或柱——梁——板(框架结构) 2 第33章房屋的接管验收–一、接管验收的工作依据?物业服务合同?国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范?《建筑地基基础工程施工质量验收规范》(GB50202-2002) ?《地下防水工程质量验收规范》(GB50208-2002) ?《砼构工程施工质量验收规范》(GBJ50204-2002) ?《砌体工程施工质量验收规范》(GB50203-2002) ?《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002) ?《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002) ?《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) ?《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001) ?《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411-2007) ?《房屋接管验收标准》(建标〔 1991 〕第 19 号) ?《建筑工程质量管理条例》国务院( 2000 )第 279 号?《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建房( 1998 ) 102 号?《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部〔 2000 〕第 80 号) ?地方相关验收标准 3 二、房屋建筑工程的最低保修期限?在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为: ? ,为设计文件规定的该工程的合理使用年限; ? 、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为 5年, ? ,为 2个采暖期、供冷期; ? 、给排水管道、设备安装为 2年; ? 2年。 4 三、接管验收的范围全套图纸及资料? 总平面布置图(包括综合布线图); ? 建筑施(竣)工图; ? 结构施(竣)工图; ? 主体隐蔽工程验收记录; ? 图纸会审和设计修改变更及联系单; ? 土建工程事故处理记录; ? 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期); ? 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代换审批单、试件试验报告(长期); ? 五方(建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、地勘单位)验收报告及相关的国家管理部门的验收结论。 5 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 规划图纸(六图二书): 、环境预评价书。?与规划部门往来文件 6 四、接管验收范围内的内容?物业接管验收主要考虑使用功能和后期维保要求的内容, 包括: ? 、墙体保温隔热以及墙体装饰工程; ? 、排水工程; ? 、顶棚、地面工程; ? 、门窗、各类管井、走廊、大厅工程; ? 、公共区域内墙面和顶棚的装修工程; ? 、地下空间及有防水要求的防水工程; ? 、建筑小品等等工程。 7 五、接管验收的程序 ? 成立项目土建工作接收小组:由项目经理任组长,项目土建工作主管任副组长,项目土建各专业技工任成员,验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。? 项目接收前的准备工作:业主入住前 30 个工作日内完成。? 制定客户区域和施工区域分隔管理方案(对于分期投入使用项目)。? 落实客户入住接待区域并制定布置方案(包括环境装饰及标识等)。? 制定客户服务方案(受理客户报修、服务需求和投诉)。? 制定土建工作管理方案(包括岗位设置、建立档案、返修和报修管理、维修保养计划等)? 房屋和公共设备设施预验;业主房间预验(土建内容)。? 协助编制用户手册和装修指南。? 与土建相关专业的质保单位和人员进行见面沟通。? 土建专业技工维保工具的配置。? 进行土建专业技工接管验收工作培训。 8 六、接管验收工作的实施? 、