文档介绍：【 I 期商业调整】
I期邻里中心商业功能定位
I期商业业态调整方案
万科东丽湖第二阶段
整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位
【本阶段工作重点】
典型大盘案例研究
整体项目各期商业定位梳理
二期7000平米商业定位及产品规划设计建议
一期邻里中心商业业态调整建议
第二阶段汇报思路
【大盘商业业态对比研究】
大盘商业业态研究
祁福新村
华南星河湾
锦绣香江
深圳万科城
北京国美第一城
大盘商业对比分析
项目概况
祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉；
占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万套；
目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；
项目北距广州市中心18公里，，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，，均处在45分钟出行通勤范围内。
建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。
24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。
郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利
大盘商业业态研究——祁福新城
项目规划
以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典型的中低密度大盘。
产品主要有四种：
联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；
4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；
6层半山洋房：月明轩、山泉居；
18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
产品分析
注：数据来源：满堂红二手房交易
项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大
大盘商业业态研究——祁福新城
开发模式
1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；
随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
整盘面积：500万平米
商业面积：8万平米
商业配比：2%
商业操作：统一规划，带租约销售
商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；
千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。
山顶公园：小区内有一座山，，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。
生态健身主题
前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主
大盘商业业态研究——祁福新城
项目配套
祈福新村各项生活、教育配套包括：
教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）；
国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；
亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒店度假俱乐部
主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；
小区独立会所：天湖会所、半山会所；
其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。
祈福新村度假俱乐部的设施：
孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；　　
文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；
商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；　　
餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；
休闲