文档介绍：万科五玠坊万科五玠坊 201 201 3 3年度营销计划年度营销计划万科五玠坊项目组 2012 月 12 月 Part1 .2 Part1 .3 Part1 .1市场情况分析( 12 年回顾, 13 年预判) 报告内容 Part2 .1 复盘心得及改进( 12 年回顾, 13 年预判) 营销计划铺排( 13 年预判) 客户分析( 12 年回顾) Part2 .2推广计划铺排及费用( 13 年预判) 12 年销售表现项目名称月度成交套数累计成交套数主力去化户型面积段月均去化套数成交均价(元/ ㎡) 2012 年1月 2012 年2月 2012 年3月 2012 年4月 2012 年5月 2012 年 6月 2012 年 7月 2012 年 8月 2012 年 9月 2012 年 10 月 2012 年 11 月尚东国际名园 00 1251223326 36 150-200 (叠加) 38,622 金地天境城 01834731205 34 150-350 (3房) 43,419 嘉誉湾 00 20 12303 137 103 71 190-310 ( 4-5 房) 39,331 浦东星河湾 348 1767876744 108 230-650 ( 4-5 房) 56,461 九龙仓玺园 29 24 1187 10 11 1047 103 140-310 (3房) 46,201 上海星河湾 9 16 29 17 15 22 14 15 13 16 25 191 280-340 (5房) 35,385 绿城·玉兰花园 1039 27 22 11 18 38 38 45 212 180-400 ( 3-4 房) 37,819 五玠坊 0000 34 17 13 116 39 27 147 246-330 21 37128 中海紫御豪庭 00004 199 81 29 20 31 27 391 240-360 (4房) 38,635 仁恒·森兰雅苑 44 42 24 32 44 70 53 26 20 54 373 90-220 (4房) 36,795 从高端市场成交来看,定价超过 4万/㎡月均成交均不超过 2位数,主力单价维持在 - 万/㎡; 仁恒森兰热销的主要是 95-115 ㎡小面积户型,中海热销 245 户型,因此万科五玠坊与其他相比, 12 年五玠坊制定的主流价格,销售态势处于领先市场; 供应放量竞争激烈 13 年一季度 13 年二季度 13 年三季度 13 年四季度库存套数绿城玉兰花园中海紫御豪庭上海星河湾仁恒森兰雅苑合景嘉誉湾江湾瀚林浦东星河湾九龙仓玺园尚东国际库存 186 套月均去化 17 套库存 200 套月均去化 35 套库存 110 套月均去化 19 套库存 310 套月均去化 34 库存 90 套月均去化 库存 140 套月均去化 库存 20 套库存 60 套 13 年无货量 13 年去化库存 13 年去化库存预计推出 60 套 150 ㎡产品预计推出 80 套预计推出 40 套预计推出 100 套预计推出 100 套预计推出 70 套预计推出 100 套预计推出 70 套预计推出 50 套预计推出 100 套预计推出 100 套主要竞争明年高端市场近 1900 套供应量,竞争加剧;同时在竞品项目中推货主要集中在一季度和三季度,因此我们可以利用二季度空档期推售,但三季度推盘将面临压力。明年高端市场潜在供应量主要集中在长风板块的雅戈尔、庆隆项目、国浩项目; 新江湾板块的铁狮门、盛世新江湾、旭辉江湾墅、城投新江湾首府——共计约近 600 套?相较与各竞品,除中海紫御豪庭产品相对同类外,其余竞品均存在一定程度的差异化, 故可认定五玠坊在主力 240~350m 2面积段产品项目中,销售态势处于领先局面; ?相较各竞品,可以看出 12 年各豪宅项目仍采取以价换量的手法集中出货,相较竞品后期仍有相对大量货源上市,五玠坊后期货量固定,相较 12 年在 13 年可做一定程度的价格提升(建议 13 年采取小步快走,分步加推的形式,以实现价格提升)。市场总结 Part1 .2 Part1 .3 Part1 .1市场情况分析( 12 年回顾, 13 年预判) 报告内容 Part2 .1 复盘心得及改进( 12 年回顾, 13 年预判) 营销计划铺排( 13 年预判) 客户分析( 12 年回顾) Part2 .2推广计划铺排及费用( 13 年预判) 客户总结(重点关注 10 月 27 日开盘) ——客户居住区分析 4% 静安区 4% 闵行区 4% 卢湾区 2% 长宁区 9% 徐汇区 2% 普陀区 2% 闸北区 54% 浦东