文档介绍：六枝特区物业服务收费管理实施细则(暂行)
六枝特区物业服务收费管理实施细则(暂行)
为规范我区物业服务收费行为,保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《贵州省物业管理条例》、《贵州省物业管理服务收费管理办法》,结合我区实际,制定本实施细则。
一、物业服务收费管理
(一)城市住宅小区业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费。采用包干制的住宅(含住宅装修、小区机动车停放)物业服务收费实行政府指导价管理。采用酬金制的,以及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅(含特殊约定)物业服务收费实行市场调节价管理。
(二)实行政府指导价格管理的,按照属地管理原则,由特区价格主管部门会特区房产管理部门制定相应的基准价及浮动幅度,并定期公布。
(三)实行市场调节价管理的,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。
(四)根据《贵州省服务价格管理条例》,物业服务收费必须办理《服务价格登记证》,并实行收费年检制度,自觉接受物价部门的监督检查。
二、物业服务收费制定
(一) 实行政府指导价,即采用包干制的住宅物业服务收费的制定,总的原则是:依据《贵州省物业管理服务收费管理办法》,即本实施细则附件一规定,实行按不同等级确定不同的收费标准和浮动幅度等(详见本实施细则附件二)。具体确定应遵循以下原则:
1、采用包干制形式的物业服务收费,主要包括物业服务成本和法定税费及物业管理企业利润三大部分。具体由下列项目构成:
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯(中央空调)的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用;
③用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用;
④物业管理区域环境卫生清洁费用;
⑤物业管理区域绿化养护费用;
⑥物业管理区域秩序维护费用;
⑦公用水电费用。
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
⑨开展必要的社区文体活动的费用;
⑩经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
2、凡住宅小区物业服务收费,物业管理企业首先应与住宅小区业主委员会或全体业主,按照《贵州省物业管理服务收费服务办法》和本实施细则附件二之规定以及所委托的物业服务内容、服务质量和服务范围,协商确定本住宅小区物业管理服务等级和收费标准报批方案。
3、在取得业主大会同意的情况下,还可根据物业管理企业服务质量的优劣,物业服务费允许在相应等级基准价的基础上,上浮不超过20%,下浮不限,并在物业服务合同中约定。
(二) 采用酬金制的,以及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费,由业主与物业管理企业双方协商约定收费项目和标准,并签订《物业管理合同》和《业主公约》
(三) 新建的住宅小区,开发建设单位在预售商品房时,应与中标的物业管理企业签订整个开发项目的《前期物业管理合同》,此合同自签订之日起,至物业管理企业与业主大会或业主委员会签订的《物业管理合同》生效为止。开发建设单位在销售房屋与物业买受人签订《商品房买卖合同》的同时,应签订《业主临时公约》和符合本规定的书面的物业买受人《前期物业服务合同》。整个开发项目《前期物业管理合同》与物业买受人《前期物业服务合同》按市场价格管理原则,约定物业服务项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。
(四) 装修、停车等物业附属项目服务收费,按本实施细则附件二、附件三的规定办理,具体收费和运作明确如下:
1、装修管理服务费。业主应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,缴纳装修管理费(见附件二)。
2、装修垃圾清运费。业主在装修期间产生的装修垃圾,在规定期限内可自行清运的,不收垃圾清运费;委托物业管理企业清运的,清运费由业主和物业管理企业根据本实施细则附件二规定:“最高不过每平方米建筑面积3元”标准协商确定。
3、装修出入证收费。物业管理企业对装修工人实行出入证管理或登记查询管理的小区,可对装修工人出入实行持证限期管理,并收取证件工本费。
4、装修押金。根据住宅室内装饰装修管理服务协议一次性向业主或装修装饰企业收取。装修押金用于补偿装修期间损坏的共同部位(公共走廊、墙面)修复和承担违约责任。装饰装修工程完成后,经物业管理企业验收认可,无损坏或违约情况的,押金应及时全额退回给装修装饰企业。
除上述费用外,物业管理企业不得再向业主收取装修期间电梯使用费、楼道维修费等与装修相