文档介绍：金成房地产子公司考核管理办法
[金成房地产子公司考核管理办法]
金成房地产集团
20041>.
目的:随着公司管理半径的增大,管理难度也相应加大,为了贯彻集团总体发展战略,有效地提高投资效率充分调动项目公司的积极性,实现生产要素的最佳配置,从而促进房地产业经营计划的圆满实现,特实施“金成集团房产子公司考核管理办法”,并建立统一的以经营目标为中心的责任考核体系。
内容:考核体系主要由项目经营目标责任考核(简称项目考核)和年度经营目标责任考核(简称年度考核)两部分组成,绩效的考核与奖励以项目考核为准。年度考核只是对项目考核目标的分解,它以事先责成子公司总经理在工资总额中扣存一定比例的年薪、然后由集团根据其年度目标完成情况决定是否返还和返还比例作为奖惩的主要手段。
考核目标
最关键的一点是,需要在项目开展之前,需要进行科学祥细的指标制定过程,并在此基础上制定一系列的量化过程,然后就是把经营目标数字化。
考核细则
制定项目可行性报告
确定项目
董事会批准
候选项目经理报《项目承包计划书》
董事会确定项目经理
签定项目承包合同
考核管理办法
项目考核体系
项目经营目标责任考核
年度经营目标责任考核
一、项目经营目标责任考核
考核细则
1、与利润目标相关指标
2、与开发进度相关的指标
1、与利润相关的指标
规划指标:包括净用地、全部和分项建筑面积等;
考核细则
利润目标:包括平均售价、分项收入、净利润、成本利润率等指标;
成本费用:根据科目设置,含土地成本、前期工程费用、设计前期费、基础设施费、配套规费、建安造价、开发费用、不可预见费八部分;
考核细则
公建面积
6
车库数(面积)
5
商铺建筑面积
4
高层
小高层
多层
其中别墅、排屋
住宅建筑面积
3
容积率
2
总占地面积
1
备注
单位
数量
项目
序号
规划指标
考核细则
投资总额
9
开发费用
8
不可预见费
7
市政建设规费
6
小区公建配套费
5
设计前期费
4
建安工程费
3
前期工程费
2
土地成本
1
备注
单位
数量
项目
序号
成本指标
考核细则
商铺收入
2
成本利润率
6
净利润
5
平均售价
4
销售总收入
3
高层
小高层
多层
其中别墅、排屋
总销售收入
1
备注
单位
数量
项目
序号
利润指标
土地权证
2 、与开发进度相关的指标
考核细则
拆迁安置
方案设计
报批报建
营销策划
工程建设
交房日期
考核细则
项目经营目标考核说明
(1)“净利润”指标为核心,其数值不得低于项目考核书所列的目标(但考虑到项目开发往往是跨年度的,期间可能发生影响项目经营目标完成结果的重大情况,因此,每年集团可根据实际情况对项目经营目标做出调整,最终的考核指标即以项目每年的年度经营目标相加后确定)。超出“净利润”目标的部分,集团给予子公司一定比例作为奖金。
考核细则
项目经营目标考核说明
(2)为防止出现利润与成本不同步增长的情况,项目的“净利润”指标必须以项目考核书确定的“成本利润率”为参照,成本利润率每下降1%,超出净利润部分的奖励比例下调1%。
(3)对项目的开发进度以办理完毕98%以上业主的交房手续为准,每迟延10天,超出净利润部分的奖励比例下调1%。
考核细则
项目经营目标考核说明
(4)在完成“净利润”指标的前提下,如果子公司通过努力积极争取当地的优惠政策,使项目税费与正常情况及同类项目相比得到较大减免的;或者子公司通过努力,使主要的成本科目实际发生额与考核指标及同类项目相比确有明显下降的,经查证属实,按减免或下降额的30%给予奖励(但为此所产生的招待公关等费用应计入成本费用总额,列入当年的年度考核)。
考核细则
{1-(C1-C)/1000]如大于1,按1算
[D+(B1-B)×30%]×(A1/A)×[1-(C1-C)/1000]
D
项目奖金
4
C1
C
入住时间
3
B1
B
利润
2
A1
A
成本利润率
1
备注
实际
核定
项目
序号
项目经营目标考核表
考核细则
例子:
项目:核定成本利润率20%,
利润1亿元,
楼盘900天交付,
完成额定指标奖金为300万元。
项目:实际成本利润率25%,
,
楼盘920天交付。
考核细则
则项目奖金为
=[300+(12000-10000)×30% ]×25%/20% ×[1-(