文档介绍：金达利2008年宁波市中腾项目企划推广案
中腾项目
企划推广案
Business planning for ZhongTeng
第一部分
营销背景
Part One
市场现状
①鄞州房地产开发增长快速
②区域土地供应趋紧
③区域大盘,名牌开发商聚集
④商业配套日益成熟
⑤区域外客源的注入,区域日趋成熟
⑥90平米以下的小户型将大量出现,产品趋向雷同化
⑦楼盘品质越来越高,规划设计推陈出新
⑧出现酒店式服务概念,服务竞争白热化
08年房地产是小面积产品的爆发年,整个宁波市预计12000套左右,
鄞州区占整个宁波市的42%。
目前以万达广场为辐射中心的新城的中央商务区正显露雏形,是鄞州最早开发的区域,配套设施完善,商务、居住氛围较好。目前中心居住内的单身公寓楼盘价格基本在10000元左右。
鄞州中心居住区:配套完善,居住氛围较好
鄞南商务、居住区:后来居上,配套尚欠
2006年金地国际花园的开盘拉开了鄞南住宅开发的序幕,同年万科71>.8亿元夺一地块,区域已显后来居上的气势。
但区域居住及商业配套尚欠。
鄞州高档板块竞争
置业首选
万达48克拉
目前推出一期、二期共1124套,%,
网上备案806套,备案率22%.目前对外报均价14000元/平米,
装修标准:1500元/平米.
付款方式:
按揭:无折扣
按揭无折扣:首付20%,6个月后付30%,余款50%办理银行按揭贷款
分期无折扣:首付30%,6个月后付20%,余款50%于交付时付清。
一次性:享受99折
定金5万,一周内付清全部款项
春天彼岸
1、对外推出326套,现已全部推出
2、装修标准:1200元/平米
3、对外报销售率已达70%,网上备案率113套销售率达34%
4、目前对外报价9000元/平米,销售形势较差,现场基本无客户来访
5、付款方式:一次付款享受300元/平米,其它付款方式无优惠
世纪花园E公馆
1、共424套房源分二批推出,现已全部推出,
目前对外报价13000元/平米,
2、装修标准2000元/平米,上下两层
3、对外报已经销售400左右,网上备案243套,
备案率57%,网上备案均价10900元/平米
4、目前顶楼及01/07较差套型销售情况较差
5、总价控制范围50-70万左右
6、付款方式:首付40%优惠50元/平米
首付50%优惠100元/平米
一次性付款优惠500元/平米
第二部分
项目分析
Part Two
我们有什么
——决定怎么样的生活?
产品
地理优势
鄞州中心区,宁波规划重镇,
众人关注,名企名牌趋之若鹜
较低总价
可延伸居住以外的功能
小户型优势
个性优势
与办公楼\酒店相邻
商务气氛较为浓厚
个性优势
有着完善的基础生活配套,
学校,酒店,超市,农贸市场等
个性优势
外绕大洋江,内环丰盛的绿化
更具备独创的花园式电梯厅
我们缺什么?
劣势
40年产权,会削减一批居家客
产品布局上存在严重的同质现象
威胁
2008年鄞州中心区单身公寓林立
形成强大的竞争局面
与竞争个案共享区域优势,意味着此优势减弱
与大多数竞争个案相同,只具备40年产权,
此劣势虽不显突,但有限制性非住宅性质的小户型蕴藏更大的弹性和张力
结论
在比较中庸的背景下,需要大大提升小户型的
附加功能,赋予更多的心理价值,从而增强竞争力.
第三部分
企划调研
Part There
规
模
◎
景
观
◎
建
筑
生
活
◎
价
值
◎
人
文
抽象
实质
万达48克拉
五星之上
48层精装MINI公馆
春天彼岸
不仅是SOHO
别墅的小时候
联盛广场
CEO私人酒店公寓
酒店公寓中的劳斯莱斯
竞争项目定位图
世纪花园E公馆
精装复式公寓。
2房2厅。观景阳台
风格壹爵
壹品公寓
爵代风格
迪赛明天广场
荣域明天
万达旁的迷你CBD
中腾项目
通和英郡
考究,通和英郡
万达48克拉
报广
报广
报广
万达48克拉
报广
万达48克拉
销海
万达48克拉
企划推广方式:
万达48克拉,在企划推广上最大的亮点就是其案名,不象楼盘名却胜楼盘本身,
48克拉代表富贵和稀缺,与其定位语相匹配。先前整篇幅的软文介绍,详细罗
列万达48克拉所依附的酒店背景,有炒作的迹象,但还是比较有效,至少在
公众面前表明其尊贵的身份和产品的高端性。
视觉表现方式:
48克拉在平面上的表现方式一般,与48克拉所要表达的高贵的气质不太相符。
红色是48克拉的标准色,