文档介绍：小区全套物业管理方案
标题：
第一部分序言
第二部分物业管理的整体构想和创优计划
住宅小区作为建设开发有限企业“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的当代风格和完美的协调性，构筑了又一含有当代生活气息的城市景观。“以人为本”不但仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节全部充足表现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度和施工质量，点点滴滴、方方面面全部是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关心，使业主的居住生活在舒适、便捷中表现出物业的价值。
针对东方明珠城小区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅小区物业管理的管理构想。
一、管理思想
企业将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城小区发明成为一个温馨家园。
二、管理组织
企业将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城小区实施专业化的物业管理和服务。
1、多层次、多角度的激励职员，满足职员的物质和精神需求。
2、主张管理者和职员之间的沟通，表现人和人之间的平等。
3、关注职员自我价值的实现，使职员和企业共同发展进步。
4、为职员发明公平竞争的工作气氛，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个职员掌握物业基础技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
企业坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功效服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主问询的企业职员，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在小区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，处理业主反应的问题。
3、关注业主生活质量的提升，提倡“以业主为圆心”的服务理念，我们不但做好二十四小时安保服务，二十四小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将常常组织多种活动，促进物业和业主的交流，发明祥和文明的住宅小区。
四、创优计划
、近期工作目标
第一年内，业主快乐入住，装修无违规现象；
第二年内，创市物业管理示范住宅小区；
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；
、实施方案
1、在企业总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由企业职能部门人员、管理处主任和其它部门责任人组成的创优领导小组，其中管理处主任为实施组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作统计，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考评检验，企业创优指导小组做好东方明珠城小区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评选制度，明确奖惩方法，引导职员共同做好优异小区的创立工作。
第三部分管理机构设置和管理人员
的配置、管理及物资的配置
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城小区的物业综合管理工作，由天祥物业有限企业下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
组织结构图
二、管理人员的配置
管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门责任人4人，由物业企业聘用，授权到东方明珠城住宅小区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并立即处理。
文员：1人，负责小区房屋及业主的相关资料的存档工作和信息搜集工作。
财务：1人，负责小区的经济核实和多种费用的收缴工作。
卫生清洁工：21人，负责小区的卫生清洁工作，天天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责小区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化和庭院绿化进行指导。
治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理小区的停车场和出入小区的多种车辆，维护小区的交通秩序；
维修工：7人，负责小区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用和考评、培训计划
、管理人员的录用要求
分类岗位职责条件备注
管理处主任全方面负责小区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验企业选派
综服科科 长负责财务、接待业主来访和小区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，含有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验企业选派
保安科科 长全方面负责小区安全管理和车辆管理中第2页专以上文化，转业军人，三年以上保安管理经验企业选派
维修科科 长全方面负